Come DETRARRE l’acquisto di IMMOBILI già RISTRUTTURATI

Hai intenzione di acquistare un immobile appena ristrutturato. Puoi detrarre la spesa?

Continuando sul filone degli articoli in cui tratto le agevolazioni fiscali nei lavori edili, oggi voglio parlare del caso di acquisto o assegnazione di un immobile già ristrutturato.

NON SI PARLA DI IMMOBILE RISTRUTTURATO

Bisogna precisare che ciò che sto per descrivere non è il caso in cui si acquista un immobile che è stato ristrutturato sul quale è già attiva la detrazione del 50% e quindi c’è la necessità di trasferire la stessa al nuovo proprietario o di mantenerla al vecchio.

Non è il caso in cui si ristruttura la singola unità, anche se può sembrarlo all’apparenza.

“EDIFICIO INTERAMENTE RISTRUTTURATO”

L’argomento di oggi riguarda le agevolazioni connesse alla compravendita o l’assegnazione di un immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato.

Ristrutturato da un’impresa o da una cooperativa che cede l’immobile.

Cessione che deve avvenire perentoriamente entro 18 mesi dalla fine dei lavori per poter accedere al beneficio.

DI COSA SI TRATTA

Ma vediamo in particolare di cosa si tratta e che tipo di agevolazione è.

In pratica è una detrazione simile a quelle che abbiamo già affrontato negli articoli precedenti,
Guida RISTRUTTURAZIONE Casa DETRAZIONE Fiscale 2019
Guida RISTRUTTURAZIONE Condominio DETRAZIONE Fiscale 2019
L’IVA RIDOTTA nelle RISTRUTTURAZIONI (2019)
RISTRUTTURAZIONE del BAGNO – Posso Detrarre la Spesa?
Come detrarre la spesa del BOX e Posto Auto
ma calcolata su un valore forfettario. Sul prezzo di vendita dell’immobile.

L’importo forfettario non deve superare i 96.000 euro classici.
Viene calcolato sul prezzo di vendita comprensivo di IVA applicata ed è pari al 25%.
Viene poi applicata sempre la percentuale del 50%, almeno fino al 31 dicembre 2019.

Facciamo l’esempio, lo stesso esempio che riporta l’Agenzia delle Entrate, dove l’immobile viene venduto a 200.000 euro, il 25% è 50.000 euro.
Su questi 50.000 euro andiamo a calcolare il 50% che sarà la nostra somma da detrarre e cioè 25.000 euro.
Spalmati in dieci anni.

CHI NE PUO’ USUFRUIRE?

I soggetti che possono detrarre tale somma sono:
-il proprietario;
-il nudo proprietario;
-l’usufruttuario;
-il titolare del diritto d’uso;
-il titolare del diritto di abitazione

Nel caso di più figure comproprietarie, l’importo deve essere suddiviso in maniera proporzionale tra di esse.
L’importo è legato all’immobile e non ai soggetti.
Il tetto massimo di 96.000 euro riguarda ogni unità abitativa e non ogni soggetto.

QUANDO SI PUO’ RICHIEDERE

Le condizioni per poter richiedere tale agevolazione sono in sostanza quattro:

1)L’immobile ad uso abitativo deve essere ceduto necessariamente dall’impresa o dalla cooperativa che ha effettuato l’intervento di ristrutturazione.

2)L’acquisto o l’assegnazione deve avvenire entro 18 mesi dalla data della fine dei lavori.

3)L’immobile deve far parte di un edificio che è stato interamente oggetto di intervento e non in modo parziale. L’intervento deve rientrare nelle categorie “restauro e risanamento conservativo” e “ristrutturazione”.

4)con “immobile” si intende la singola unità immobiliare.

Quindi:
-no manutenzione ordinaria;
-no manutenzione straordinaria;
-no intervento parziale sull’edificio.

UN RIPASSO DELLE DUE CATEGORIE

Andiamo a vedere, o a rivedere, cosa si intende per “restauro e risanamento conservativo” e “ristrutturazione edilizia”.

Leggendolo direttamente dalle lettere c) e d) dell’articolo 3 comma 1 del dpr 380/2001 (il testo unico dell’edilizia).

a)Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono quelli fatti per la conservazione dell’edificio e per assicurarne la funzionalità, per esempio il consolidamento, il ripristino, il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento di elementi accessori e di impianti necessari.

b)Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli volti a trasformare un edificio mediante un insieme sistematico di opere, che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

COME PAGARE

Visto finora di cosa si tratta, chi e quando può accedere alla detrazione, andiamo a vedere come pagare.
Quali sono i metodi di pagamento consentiti.

A differenza della maggior parte dei casi che abbiamo visto finora, qui non è necessario pagare con bonifico.
Possono essere considerati gli importi già versati in acconto purché al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, siano stati registrati il preliminare di vendita o l’atto.

QUALI DOCUMENTI CONSERVARE

Per concludere, i documenti da conservare sono: l’atto di provenienza o il preliminare di vendita registrato.

All’interno di questi documenti, l’atto o il preliminare, deve essere riportata la data di fine lavori, con la quale si può verificare se la cessione è avvenuta entro i 18 mesi che abbiamo già detto.

Deve essere specificato che l’immobile fa parte di un edificio interamente ristrutturato.

Se queste due informazioni mancano, l’acquirente o chi intende detrarre, deve farsi rilasciare un’attestazione dall’impresa o dalla cooperativa.
Una dichiarazione dove si attestano queste due condizioni.

A presto

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Danilo Torresi