Vediamo la parte più interessante per quanto riguarda le agevolazioni connesse al sisma bonus sulle singole proprietà.
PANORAMICA
Oggi parliamo del sisma bonus e delle agevolazioni fiscali connesse agli interventi che riguardano la messa in sicurezza statica degli edifici.
Dopo una breve panoramica iniziale andremo a dividere in tre punti l’argomento:
1)che cos’è il sisma bonus;
2)chi ne può usufruire;
3)quali sono le regole da rispettare per potervi accedere.
Il sisma bonus è stato introdotto dal decreto legge 63/2013.
Come dice anche il nome (bonus) dà la possibilità di detrarre una percentuale delle spese inerenti agli interventi antisismici.
Percentuale che può arrivare in alcuni casi addirittura fino all’85%, da suddividere in cinque anni.
Dal 2017 le agevolazioni sono state estese agli edifici che sono ubicati in zona sismica 3, oltre che 1 e 2 (andremo poi ad approfondire cosa significa).
Inoltre possono essere detratte anche le spese inerenti alle abitazioni non principali.
REMINDERS
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1) CHE COS’E’ IL SISMA BONUS?
Andiamo adesso a vedere nello specifico cosa è il sisma bonus e quali agevolazioni consente.
Brevissima premessa: non entrerò nello specifico dei calcoli e delle valutazioni strutturali, perché non sono di mia competenza.
Figure come un ingegnere o un architetto sono i professionisti abilitati per questo tipo di progettazioni, per le valutazioni statiche degli edifici e per le scelte progettuali di intervento sulle strutture.
Mi limiterò a trasmettervi quanto necessario (e leggermente oltre), per districarsi nel mondo delle agevolazioni fiscali connesse ai lavori edili.
a) quali edifici?
Detto questo: una parte delle spese sostenute per realizzare interventi antisismici su edifici esistenti sono detraibili.
Sia che essi siano immobili di tipo abitativo o destinati ad attività produttive.
Ho sottolineato edifici esistenti perché l’ambito in cui noi ci muoviamo con le detrazioni è quello del “recupero del patrimonio edilizio esistente”, non delle nuove costruzioni.
Inoltre oggi tratterò solo le singole proprietà, le singole unità immobiliari e non gli interventi sulle parti comuni dei condomini.
b) le zone sismiche
Gli edifici sui quali possono essere applicate le agevolazioni fiscali sono quelli ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
Cosa sono le zone sismiche?
In totale sono quattro e identificano sul territorio italiano i comuni con più alta o più bassa probabilità che si verifichi un evento sismico.
l’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri la 3274 del 2003 ha dettato i criteri generali per la classificazione sismica sul territorio nazionale.
Demandando alle regioni l’obbligo di attribuire ad ogni comune una delle quattro zone che abbiamo appena detto.
Le zone sono individuate in ordine decrescente di probabilità che si verifichi un evento sismico:
-la zona 1 è con probabilità alta che si verifichino dei terremoti forti;
-la zona 2 è dove terremoti forti sono possibili;
-la zona 3 è dove sono meno probabili rispetto alle prime due;
-la zona 4 è la zona meno pericolosa con bassa probabilità.
Potete trovare la zona attribuita al vostro comune nell’elenco pubblicato nel sito della protezione civile.
c) quali interventi sono riconosciuti
Gli interventi riconosciuti per la detrazione delle spese nell’ambito del sisma bonus sono sostanzialmente di due tipi:
-il miglioramento sismico;
-l’adeguamento sismico.
Quelli che riguardano il miglioramento sismico sono volti ad accrescere la capacità di resistenza delle strutture esistenti.
Gli interventi invece classificati come adeguamento sismico (o retrofit) hanno lo scopo appunto di adeguare le strutture affinché rispettino i livelli previsti dalle NTC (le norme tecniche per le costruzioni).
In questi casi vi consiglio, anzi è necessario contattare un tecnico abilitato (ingegnere o architetto) che farà una valutazione della sicurezza dell’edificio, progettando poi l’intervento più opportuno per ogni singolo caso.
d) quanto si può detrarre
Veniamo adesso alla percentuale di detrazione base, affrontando poi nel punto successivo il bonus.
Per le spese sostenute per gli interventi antisismici dal 01 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, la percentuale di detrazione è pari al 50% con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro, da ripartire in cinque rate annuali.
Il limite di 96.000 euro riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze (esempio abitazione più garage o abitazione più deposito più garage). Se vuoi approfondire leggi l’articolo: “Guida RISTRUTTURAZIONE Casa DETRAZIONE Fiscale 2019”.
Le spese che sono sostenute in anni diversi, ma che sono la prosecuzione dello stesso intervento, concorrono all’ammontare massimo della spesa consentita.
Ad esempio: in un lavoro che si protrae dal 2018 al 2019, nel 2018 avete già sostenuto una spesa pari a 60.000 euro, nel 2019 avete a disposizione 36.000 euro di spesa utile per le agevolazioni.
due tipologie di interventi
Nel caso di due tipologie di interventi (antisismico e manutenzione straordinaria per esempio) che possono coesistere contemporaneamente nello stesso lavoro, il limite di 96.000 euro resta unico perché riguardante sempre lo stesso immobile.
A tal proposito l’Agenzia delle Entrate ha chiarito ogni dubbio con la risoluzione 147 del 29 novembre 2017:
“il limite di spesa agevolabile in caso di effettuazione sul medesimo edificio di interventi antisismici, di interventi di manutenzione straordinaria e di interventi di riqualificazione energetica….si precisa che il limite di spesa agevolabile attualmente stabilito in euro 96.000 annuali è unico. In quanto riferito all’immobile”.
Questo interpello inoltre chiarisce altri due punti che ritengo interessanti:
“per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati. La detrazione prevista per gli interventi antisismici può quindi essere applicata ad esempio anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, necessarie al completamento dell’opera”.
“si ricorda che nell’ipotesi in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella mera prosecuzione dei lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammesse in detrazione occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi. Questo vincolo non si applica se in anni successivi sono effettuati interventi autonomamente certificati dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente. Ossia non di mera prosecuzione di quelli iniziati in anni precedenti”.
Che significa?
Significa che se un lavoro è stato iniziato e chiuso e se ne apre un altro l’anno successivo, ovviamente si ha il diritto alla detrazione senza che le due spese vengano sommate per il limite di 96.000 euro.
Il punto precedente invece ci ricorda che spese di manutenzione ordinaria per esempio, che non sono detraibili di per sé, se invece sono ricomprese all’interno di un intervento più ampio possono essere prese in considerazione.
e) i maggiori benefici con la riduzione del rischio sismico
Adesso vediamo la parte più interessante per quanto riguarda le agevolazioni connesse al sisma bonus sulle singole proprietà.
Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 ha indicato le linee guida per la classificazione del rischio sismico degli edifici.
Ha inoltre introdotto le modalità con cui i professionisti abilitati possono attestare l’efficacia degli interventi.
Come ho già detto all’inizio non entrerò nel merito dei calcoli. Vi è sufficiente sapere, ci è sufficiente sapere, che servono per determinare la classe di rischio di un fabbricato.
Classe che può andare dalla A+ alla G, in ordine crescente di rischio.
Visto che lo scopo degli interventi è quello di mitigare il rischio intervenendo sulle parti strutturali, ma anche su quelle non strutturali, il progettista asseverando con il modello B la classe di rischio prima dell’intervento e quella conseguibile dopo.
Insieme all’attestazione di conformità a lavori ultimati del direttore dei lavori e del collaudatore statico (se nominato).
Permette di poter detrarre, invece che il 50% delle spese sostenute:
-il 70% in caso di passaggio ad una classe di rischio inferiore;
-l’80% in caso di passaggio di due classi di rischio inferiore.
Sempre da ripartire in cinque rate annuali.
Ci rendiamo immediatamente conto del perché il sisma bonus è così interessante.
In realtà sarebbe ancora più vantaggioso, ma lo vedremo nel prossimo articolo dove affronterò lo stesso tema ma applicato alle parti comuni degli edifici condominiali.
f) demolizione e ricostruzione
Rientrano nella detrazione maggiorata anche le spese sostenute per la demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato.
pongo particolare attenzione sulla parola “fedele” perché la risoluzione 34/E del 27 aprile 2018 è stata molto specifica:
“rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente. Cioè gli interventi di demolizione e ricostruzione che rispettino la medesima sagoma dell’edificio preesistente. Si ritiene che gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazione privata e attività produttive possono essere ammessi alla detrazione”
e continua:
“ai fini dell’applicazione della detrazione necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non di un intervento di nuova costruzione”.
Questo significa che la demolizione e la fedele ricostruzione di un fabbricato esistente è ammissibile nelle detrazioni solo se nei titoli amministrativi, cioè nell’autorizzazione comunale, nel titolo del “permesso di costruire” ad esempio, risulti che si tratta di recupero del patrimonio edilizio esistente, ad esempio di una ristrutturazione.
L’interpello inoltre chiarisce che le quote di proprietà non incidono sulla ripartizione del bonus tra comproprietari, ma contano le effettive spese sostenute da ciascuno.
Inoltre riconferma che in questi casi è applicabile l’IVA agevolata del 10%. Ho fatto un articolo a proposito: “L’IVA RIDOTTA nelle RISTRUTTURAZIONI (2019)”.
2) CHI PUO’ USUFRUIRNE?
Abbiamo visto finora in cosa consiste sisma bonus, adesso andiamo a vedere quali sono i soggetti che possono usufruirne:
i contribuenti IRPEF:
– proprietari o nudi proprietari
– titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
– locatari o comodatari
– soci di cooperative divise e indivise
– imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o i beni merce
– soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di
bonifici e fatture:
– il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto
dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo
grado)
– il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
– il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone delle stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
– il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1°gennaio 2016.
i soggetti passivi IRES:
– dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati
– dagli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti; questi enti devono essere stati costituiti ed essere già operanti alla data del 31 dicembre 2013 nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”. Le detrazioni spettano per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà, o gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
– dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
Vedi la guida dell’Agenzia delle Entrate se vuoi approfondire ulteriormente.
3) LE REGOLE DA RISPETTARE
Per concludere, come ultimo punto, vediamo quali altre regole bisogna rispettare per non perdere la possibilità di accedere alle detrazioni.
Intanto come abbiamo già detto, l’agevolazione sulle spese sostenute può essere suddivisa tra tutti i soggetti che ne hanno diritto e che hanno partecipato alla spesa.
Potete detrarre fino al limite delle imposte dovute. Se la somma da detrarre è superiore alle imposte, la parte eccedente non è rimborsabile, è persa.
Se per qualsiasi ragione non avete potuto usufruire di alcune rate delle annualità previste potete comunque beneficiare di quelle degli anni successivi, indicando il numero della rata in dichiarazione.
Per richiedere il sisma bonus è sufficiente indicare nella dichiarazione redditi i dati catastali che identificano l’immobile.
Se i lavori sono stati effettuati dall’affittuario è necessario anche indicare gli estremi di registrazione del contratto di locazione.
I pagamenti devono essere effettuati con bonifico “dedicato” (come per le classiche ristrutturazioni).
Se vi recate in banca o in posta quindi ricordatevi di informare l’operatore che vi compila il bonifico, che il pagamento che state effettuando è ai fini di una detrazione.
Nel bonifico deve essere presente:
-la causale del versamento;
-il codice fiscale di chi poi usufruirà della detrazione;
-la partita IVA o il codice fiscale di chi riceve il pagamento.
A presto.
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Danilo Torresi