SISMA BONUS sulle PARTI COMUNI di Edifici Condominiali (2019)

Andiamo adesso finalmente a vedere la parte più interessante delle detrazioni connesse agli interventi antisismici (Sisma Bonus) sulle parti comuni degli edifici condominiali.

PANORAMICA

Nell’articolo precedente “SISMA BONUS Abitazioni e locali per Attività Produttive (2019)”, che potete anche guardare come video su YouTube e ascoltare come Podcast, ho trattato la questione delle detrazioni connesse agli interventi antisismici sulle singole unità.

La parte più interessante è stata quella che, con il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori, le percentuali di detrazione salivano rispettivamente al 70% e all’80% invece che al 50%.

Se volete approfondire potete recuperare le informazioni leggendo l’articolo.

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Oggi invece voglio porre l’attenzione sugli interventi antisismici sulle parti comuni degli edifici condominiali. O meglio sulle detrazioni connesse a questi interventi.

Nell’ultima parte parlerò dei vantaggi ulteriori dati dalla combinazione di interventi antisismici e di riqualificazione energetica.
Ovviamente è la parte più interessante di tutto il discorso economico.

Vedremo anche come nel caso dei “condomini minimi” questo risulti particolarmente vantaggioso.

Dividerò l’articolo in tre punti, vedremo:
-le regole per accedere;
-le detrazioni per interventi antisismici sulle parti comuni dei condomini;
-le detrazioni per interventi combinati antisismici più riqualificazione energetica.

LE REGOLE PER ACCEDERE

Ad integrazione di ciò che bisogna rispettare che ho descritto nell’articolo precedente, per quanto riguarda le detrazioni connesse agli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali c’è da sapere:

-che i condomini devono indicare nella dichiarazione dei redditi il codice fiscale del condominio;

-l’agevolazione ovviamente si riferisce all’anno in cui l’amministratore effettua il bonifico;

-il condomino può detrarre proporzionalmente alla quota a lui imputabile, in base ai millesimi di proprietà;

-per poter detrarre la somma, il condomino deve aver versato la propria quota prima della data della dichiarazione dei redditi;

-in ultimo anche i “condomìni minimi”, cioè quelle realtà sotto 8 condomini, possono usufruire degli stessi vantaggi purché venga richiesto il codice fiscale del condominio.

Ho già parlato della detrazione per ristrutturazione nei condomini nell’articolo “Guida RISTRUTTURAZIONE Condominio DETRAZIONE Fiscale 2019”.

DETRAZIONI PER INTERVENTI ANTISISMICI SUI CONDOMINI

Viste queste poche regole che bisogna rispettare adesso andiamo a vedere le detrazioni connesse agli interventi antisismici sulle parti comuni dei condomini.

Se si concretizza una riduzione del rischio sismico, come ho già descritto nell’articolo precedente, anche per gli interventi antisismici sulle parti comuni degli edifici condominiali sono previste percentuali più elevate per la detrazione:

–il 75% delle spese sostenute in caso di passaggio ad una classe di rischio inferiore;
–l’85% delle spese sostenute se il passaggio e di due classi di rischio inferiori.

Percentuali maggiorate del 5% rispetto agli interventi sulle singole proprietà.

Il tetto massimo di spesa rimane sempre 96.000 euro, che viene però in questi casi moltiplicato per il numero delle unità di cui è composto il fabbricato.

La ripartizione della detrazione rimane di cinque rate annuali.

NOTA BENE nelle singole proprietà, l’abitazione (l’unità principale) insieme alle sue pertinenze conta come uno.
Negli interventi sulle parti comuni dei condomini invece le pertinenze, se accatastate autonomamente, sono valide come unità autonome ai fini della moltiplicazione.

Facciamo un esempio:
in un condominio dove ci sono due appartamenti e due garage, quattro unità totali, il conteggio del tetto massimo di spesa viene calcolato
96.000 euro X 4 = 384.000 euro
Somma sulla quale calcolare la percentuale.

A differenza delle singole unità immobiliari dove l’abitazione insieme alle sue pertinenze conta uno.

La cessione del credito

Prima di passare all’ultimo e più interessante punto volevo fare un breve accenno alla possibilità di cessione del credito.

in pratica è uno strumento che consente ad un soggetto diverso da chi ha attivato la procedura di poter usufruire della detrazione.

La cessione della detrazione spetta sia nei casi di interventi di efficienza energetica che nei casi di interventi antisismici.

Il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata e approvata in fase di delibera assembleare o delle effettive spese sostenute.

Il condomino inoltre deve comunicare all’amministratore (o in mancanza al condomino che è stato incaricato) entro il 31 dicembre dell’anno in cui si è sostenuta la spesa, la cessione di questo credito e l’accettazione del cessionario, cioè di colui che lo riceve.

A sua volta l’amministratore comunica i dati all’Agenzia delle Entrate e riconsegna al condomino la certificazione delle spese che lo riguardano e il numero di protocollo telematico della comunicazione fatta dall’Agenzia.

Importante: se non viene fatta la comunicazione telematica all’Agenzia da parte dell’amministratore, la cessione risulta inefficace.

Come ho già detto se l’amministratore non risulta nominato, gli obblighi possono essere espletati da un condomino incaricato.

La cessione deve essere totale, dell’intera detrazione, non si possono cedere rate o quote residue.

Il cessionario troverà il credito nel proprio “cassetto fiscale” e potrà utilizzarlo solo dopo l’accettazione, accettazione che deve avvenire nelle modalità indicate all’interno del portale.

A proposito del “cassetto fiscale”, nel video “Come attivare Fisconline per la FATTURAZIONE ELETTRONICA” in cui parlo della fatturazione elettronica ho mostrato come ci si registra ad Entratel/Fisconline. Dal quale poi si può accedere al proprio “cassetto fiscale”.

In definitiva tutti questi movimenti di crediti avvengono in maniera telematica, dal portale dedicato dell’Agenzia delle Entrate.

La cessione del credito può avvenire al massimo per due volte, cioè dal primo soggetto al secondo che può cedere a sua volta al massimo ad un terzo.

La cessione può avvenire a favore dei fornitori che hanno effettuato i lavori, ma anche di altri soggetti privati.

La legge bilancio del 2018 ha inoltre esteso questa possibilità di cessione anche agli interventi che riguardano le singole unità, non solamente alle detrazioni connesse agli interventi sulle parti comuni dei condomini.

Se volete approfondire l’argomento vi lascio qui di seguito i link a tutte le risoluzioni e le circolari.
Circolare 3/E del 02/03/2016
Risoluzione 84/E del 05/12/2018
Circolare 17/E del 23/07/2018 
Circolare 11/E del 18/05/2018 

DETRAZIONE PER INTERVENTI COMBINATI: ANTISISMICI+RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

Andiamo adesso finalmente a vedere la parte più interessante delle detrazioni connesse agli interventi antisismici sulle parti comuni degli edifici condominiali.

La legge bilancio del 2018 ha introdotto un nuovo livello di detrazione quando gli interventi sono sulle parti comuni dei condomini.
Condomini che devono essere ubicati necessariamente nelle zone sismiche 1, 2 o 3.

Potete trovare le info sulle zone sismiche nell’articolo precedente.

Gli interventi devono avere unitamente:
-l’obiettivo della riduzione del rischio sismico;
-la riqualificazione energetica.

Se sono soddisfatte queste due condizioni, dal 2018, la detrazione è pari:
–all’80% se avviene il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
–all’85% se avviene il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Somme che vanno suddivise in 10 rate annuali calcolate su una spesa massima di 136.000 euro, invece che i soliti 96.000.

136.000 euro che come nel caso precedente vanno moltiplicati per il numero delle unità di cui è composto l’edificio.

Riprendendo lo stesso esempio che abbiamo fatto prima, di un condominio formato da due abitazioni e due garage, 136.000 euro X 4 = 544.000 euro.
Tetto massimo di spesa, sul quale calcolare le percentuali che abbiamo appena visto.

Questa detrazione “maggiorata” può essere richiesta in alternativa a quella che abbiamo visto prima (cioè del 75% e dell’85%) o a quelle di qualificazione energetica degli edifici condominiali.

E’ quindi semplice intuire i vantaggi connessi nel caso in cui dobbiamo intervenire su un abitazione plurifamiliare (due o tre famiglie con proprietà divise, con i propri appartamenti e pertinenze).

Interventi che consistono in una ristrutturazione importante dell’intero edificio che comprendono sia interventi antisismici con la riduzione del rischio sismico che di riqualificazione energetica.

Trovandoti nella necessità di affrontare spese di tale importanza e di tale entità, quale detrazione sceglierai?

A presto.

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Danilo Torresi