LA SUPERFICIE CATASTALE DEL TERRENO è SBAGLIATA: perché l’area in mappa non corrisponde alla realtà

Perché la superficie catastale del terreno non corrisponde a quella reale? Tranne in particolari casi?

PANORAMICA

L’argomento di oggi è un po’ spinoso, perché obiettivamente difficile da comprendere se non sei un tecnico.

La superficie che rilevi sull’estratto di mappa o che trovi in visura non corrisponde mai a quella reale (o quasi mai).

Nell’articolo dove ho parlato di come si misura un terreno, “COME MISURARE UN TERRENO: 3 metodi per calcolare la superficie – Catasto, Google Maps e Rilievo”  ho accennato al fatto che la superficie che ricavi dalle mappe catastali e dalle visure catastali non corrisponde mai a quella reale.

In un commento sul canale YouTube  mi è stato chiesto di fare chiarezza sulla questione, cioè di approfondire l’argomento e spiegare perché c’è questa differenza.

In effetti è importante capire le motivazioni, così da evitare fraintendimenti tra tecnico e cliente o addirittura tra tecnico e tecnico.

Importante capirlo anche quando si sta per fare un atto una compravendita dal notaio, comprendere perché nell’atto troviamo la dicitura “a corpo e non a misura”.

Importante capirlo perché il Geometra non è l’orefice. Anche se la strumentazione che utilizziamo, di ultima generazione, ha precisioni elevate, quando si parla di terreni l’unità base è il metro.

Anche effettuando un rilievo super preciso l’arrotondamento sarà sempre al metro quadrato.

Per le superfici catastali nella stragrande maggioranza dei casi siamo addirittura al di sopra del metro quadrato di tolleranza.

Cercherò nell’articolo di farti capire le motivazioni perché questo accade, partendo da un assunto principale, fondante, che negli ultimi tempi va di moda da mettere in discussione, e cioé che la terra è tonda.

Va bene non è tonda è un geoide, però semplifichiamo a tonda.

Una mappa catastale, come ogni altra mappa geografica, è la rappresentazione mediante un disegno di una cosa rotonda su una cosa piatta.
Consiste nello spalmare una superficie sferica su un piano (il foglio).

A intuito si capisce subito che bisogna, per fare questo, arrivare ad un compromesso grafico.

Senza entrare troppo nei dettagli tecnici, che sinceramente avrei anche difficoltà a spiegare, in questo articolo ti farò:
a) un breve riassunto della storia del catasto;
b) ti parlerò delle mappe di impianto e dei successivi atti di aggiornamento che sono intervenuti;
c) fino ad arrivare ad oggi, alle mappe digitali (raster e vettoriali).

Con il focus sempre puntato sulla precisione delle misure e delle superfici.

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LA STORIA DEL CATASTO (IN BREVE)

Per capire a fondo una cosa, bisogna conoscerne la provenienza.

Il catasto è stato istituito nel 1886 ai fini di imporre un’imposta, per le tasse.

Essendo allora e per molti anni successivi, l’agricoltura l’attività prevalente, c’è stata la necessità di quantificare le rendite delle proprietà in base ai tipi di coltura.

Le mappe del territorio ovviamente già esistevano, però si è deciso di organizzarle su una base differente.

Nel 1939 c’è stata un’altra importante svolta, il catasto viene riorganizzato in due sezioni, il nuovo catasto terreni NCT e il nuovo catasto edilizio urbano NCEU.

Si iniziò a catalogare da lì in avanti, oltre che i terreni, anche i fabbricati civili e industriali, mediante la presentazione di planimetrie urbane.
Erano esclusi allora i fabbricati rurali per i quali solo recentemente è venuto l’obbligo di accatastamento.

Nel 1987/88 ci fu un’ulteriore nuova svolta, iniziò la meccanizzazione del catasto.

Con l’avvento delle tecnologie informatiche si iniziò il processo di digitalizzazione dei dati, venne inoltre standardizzato e informatizzato il processo di presentazione degli atti di aggiornamento catastali.
Nacquero i software PREGEO e DOCFA.

Da lì il vero passaggio dal catasto geometrico a quello numerico, dagli archivi cartacei a quelli in formato digitale.
Un passaggio che fu lungo e travagliato.

Quando iniziai ad avere a che fare col catasto si fotocopiavano ancora gli estratti di mappa dai fogli cartacei e si presentavano gli atti di aggiornamento sul “modello 51”.

Le particelle necessarie agli atti di aggiornamento, venivano copiate a china su un foglio lucido, ripassate direttamente dal foglio di mappa cartaceo.
Il periodo di cui sto parlando è di fine anni ‘90.

Su quegli stralci di mappa, venivano poi calcolate le superfici con lo scalimetro. Di questo ne parlerò più tardi.

Continuando con la cronistoria del catasto, da lì in avanti, dal 1987/88 c’è stata un’evoluzione lenta ma significativa.

Nel 2000, NCT e NCEU lasciano il posto ai più comprensibili “catasto terreni” e “catasto fabbricati”.

Nel 2001 nasce l’Agenzia del Territorio che si occuperà di lì in avanti della gestione del catasto, recentemente tutto accorpato alla Agenzia delle Entrate.

Si arriva quindi fino ai giorni nostri, dove le mappe sono quasi completamente digitalizzate e le procedure di aggiornamento automatizzate (quasi del tutto).

IL CATASTO NASCE GEOMETRICO

Ad oggi le procedure di rilievo, i risultati e gli aggiornamenti, sono tutti numerici, altamente più precisi di un secolo fa, lavorando però su mappe che derivano da quelle di allora, nate per esigenze diverse da quelle attuali.

Non era necessario che le mappe fossero molto precise, piccole variazioni di metri (distanze o aree) non incidevano significativamente sulle rendite e quindi sulle imposte.

“Il catasto nasce geometrico”.

Delle misure reali dovevano essere riportate su un foglio di mappa realizzato in carta in fibra di canapa.

L’elemento grafico di base delle mappe è la particella.

Ogni particella costituisce una porzione di mappa con la stessa coltura e della stessa proprietà.

N.B. Il catasto non è probatorio, significa che non costituisce prova giuridica della proprietà (tranne per il Trentino Alto Adige dove hanno un diverso catasto derivante da quello ex-austriaco).

LE MAPPE DI IMPIANTO

Quando venne all’epoca formato il catasto geometrico, vennero creati i fogli di mappa di impianto.

Fogli cartacei dove veniva rappresentato graficamente il territorio organizzato in particelle.

Disegni in grande scala, 1:1000 per le aree urbane, 1:2000 per le zone in collina, 1:4000 per le zone in montagna.

Se non sei molto in confidenza con le scale di rappresentazione ti faccio un esempio:
– nella scala 1:1000 un centimetro misurato sulla carta equivale a 10 metri nella realtà;
– 1:2000, 20 metri;
– 1:4000, 40 metri.

Quindi, cercando di fare chiarezza, le mappe catastali di impianto erano dei disegni su fogli, per i quali non era richiesta un’estrema precisione, disegnati a mano, sulla base di misure reali fatte sul territorio, che dovevano poi essere adattate ed inserite in una sorta di puzzle formato da particelle.

Dai fogli originali derivano poi le matrici, cioè delle riproduzioni degli stessi su carta lucida, dai quali poi attraverso un processo di copia eliografica (una fotocopiatrice antica che puzzava tantissimo) venivano creati i copioni di visura.

I copioni di visura sono i fogli che sono rimasti per tantissimi anni a disposizione del pubblico e che venivano fotocopiati per fornire stralci degli estratti di mappa ai proprietari o ai tecnici, o a chi ne richiedeva la copia.

Venivano anche usati per fornire copie fatte direttamente su lucido, disegnate a china.

La mappa è sbagliata.

GLI ATTI DI AGGIORNAMENTO

Tenendo sempre a mente l’argomento cardine di questo articolo e cioè perché la superficie catastale non corrisponde a quella reale, a questo punto potresti farmi un’obiezione:

“la parte grafica delle particelle dei fogli originali potrebbe non essere stata realizzata con estrema precisione e quindi non rispondente alla realtà, ma se parliamo della superficie numerica delle singole particelle, quella è derivata da delle misurazioni reali fatte sul posto, quindi da un calcolo matematico e percò dovrebbero essere esatte, almeno quelle”

Presupponendo che tutto ciò sia coretto, cioè che solo la parte grafica è imprecisa mentre quella numerica, quella che si trovava (e si trova ancora) in visura, fosse esatta, lasciami raccontare che cosa è successo dal momento in cui sono stati realizzati i fogli d’impianto, in avanti.

Da quando è stato formato il catasto fino ad oggi puoi trovare tre tipologie di mappe:
–le mappe cartacee d’impianto (i lucidi, i copioni di visura);
–le mappe raster (la scansione delle mappe cartacee in formato immagine);
–le mappe vettoriali (le mappe disegnate digitalmente con un software CAD o simile, formate da vettori e dati).

Le mappe WEGIS, ultime arrivate, sono un’unione delle ultime due.
Infatti ordinando una mappa WEGIS riceverai il file immagine png e il file vettoriale emp, dove all’interno ci sono tutte le coordinate e le informazioni sulle particelle.
Per ora metti da parte queste informazioni.

Le mappe d’impianto sono state realizzate direttamente dal catasto, ma l’aggiornamento è stato poi demandato ai proprietari e ai loro tecnici di fiducia.

Quando c’era necessità di fare un frazionamento per cedere una porzione delle particelle o per fare una divisione, bisognava aggiornare i dati catastali e le mappe, nelle modalità che adesso ti descrivo.

Il tecnico richiedeva una copia su carta lucida, o le disegnava direttamente lui, delle particelle che sarebbero state interessate dal frazionamento.

Solitamente la copia, ripassata a mano, a china, su foglio lucido, veniva fatta direttamente dai copioni di visura.

Uno dei modelli utilizzati per tantissimi anni è stato il “modello 51”,  un foglio lucido dove veniva riportata sia la parte grafica che le informazioni censuarie.

Una volta ottenuta la copia su carta lucida, il tecnico effettuava il rilievo, le misure in campagna.
Questo, anche ipotizzando una precisione estrema da parte del Geometra, non poteva escludere errori che sono intrinseci nei metodi di misura.

Metodi di misura che si sono evoluti negli anni, che sono passati da allineamenti e squadri, fino alla stazione totale o il gps.

Dove questi ultimi hanno si un altro grado di precisione, ma comunque non esenti da errori indipendenti dalla scrupolosità dell’operatore.

Fatto quindi il rilievo, ipotizzando al massimo della precisione, c’era da riportarlo su carta o meglio su lucido.
Si tracciava quindi la nuova di dividente (o le nuove dividenti) sulle particelle.

Quest’operazione era molto a discrezione del tecnico, perché c’era ogni volta da adattare il rilievo (le risultanze grafiche) con la mappa, perché non corrispondeva mai.

O la linea andava troppo oltre il confine o si fermava prima o magari i punti di appoggio e i fiduciali non erano graficamente corrispondenti alle misure.

C’era quindi da fare un’operazione di adattamento.

Ricordi? Le mappe non necessitano di un alto grado di precisione.

Inoltre i segni a china su lucido (come quelli sui fogli originali) avevano uno spessore fisico che poteva raggiungere anche il mezzo millimetro, equivalente ad un metro nella realtà nella scala 1:2000.

Una volta disegnato il frazionamento si passava al calcolo delle superfici delle particelle derivate, delle nuove particelle.
Calcolo che si effettuava con uno scalimetro, un righello molto preciso, dividendo la particella in triangoli (base per altezza diviso due).

Capirai da solo che le misure prese in questo modo sono soggette ad un notevole grado di errore.

La norma consentiva e consente ancora la presentazione di atti di aggiornamento con tolleranza tra la mappa e la superficie da indicare nei dati di 1/20.

Non è finita, preparato il tipo di frazionamento doveva poi essere presentato al catasto.
Il tecnico catastale controllava che tutto fosse stato realizzato correttamente e quindi procedeva ad aggiornare le mappe cartacee catastali.

In pratica prendeva il lucido con le particelle ripassate a china e con le nuove dividenti disegnate sempre a china, di colore rosso, lo piazzava sul foglio di mappa e riportava le nuove dividenti, a mano.

Ovviamente dalle particelle originali si è frazionato e poi ri-frazionato e frazionato di nuovo, e ancora, e ancora, e ancora.

Questo metodo è stato utilizzato per decenni.

N.B. Tra i fattori che hanno influito sulle superfici catastali, c’è da tenere anche in considerazione la deformazione fisica, dovuta ad agenti esterni, che può aver subito un foglio di impianto di oltre cinquant’anni.

LE MAPPE DIGITALI

Tutto questo fino ad arrivare al nuovo millennio, all’avvento delle mappe digitali.

Ricordi le tipologie di mappe che ti ho detto prima? Cartacee, raster, vettoriali.

Con le mappe vettoriali, alcuni sembrano aver dimenticato tutta la storia che ti ho appena raccontato e prendono per oro colato le coordinate e le informazioni di un file vettoriale.

Prova a misurare la superficie di una particella in formato vettoriale e confrontala con quella riportata in visura.

Oppure apri con blocco note il file emp delle mappe WEGIS e vai nella sezione delle informazioni delle particelle.

Non dimenticare che le mappe vettoriali, anche se apparentemente precise al centimetro, sono figlie delle mappe di impianto e di tutti gli atti di aggiornamento avvenuti nel tempo.

Anni e anni di tipi mappali e frazionamenti.

Le mappe vettoriali sono state realizzate disegnando delle linee con un software, sopra le immagini dei vecchi fogli scansionati. Con tutte le calibrazioni e gli accorgimenti del caso, ma sempre da lì provengono.

I NUOVI ATTI DI AGGIORNAMENTO

Anche oggi con i metodi digitali e automatici che abbiamo di produrre e presentare gli atti di aggiornamento, le operazioni in sostanza sono rimaste le stesse di chi operava su lucido; adattiamo la grafica dentro al PC e calcoliamo le superfici tenendo conto delle tolleranze, delle differenze, che ci sono tra la grafica e i dati di visura.

Sapendo che né la superficie grafica né quella dei dati della particella corrispondono alla realtà.

Le superfici reali

A onor del vero un caso c’è in cui almeno la superficie indicata in visura corrisponde a quella reale.

E’ il caso in cui facendo un frazionamento o un tipo mappale, si creano delle particelle derivate SR, cioè “superficie reale”.
O quando si redige un tipo particellare.

In pratica è quando tutti i vertici del poligono che formano le particelle vengono battuti, in questo caso le misure sono esatte.
Sempre arrotondate al metro quadro.

CONCLUSIONI

Credo di aver spiegato perché la superficie catastale in visura e grafica non corrisponde a quella reale.

1)Il catasto è nato per fini di calcolo di imposte;
2)le mappe d’impianto non necessitavano di un’estrema precisione;
3)gli atti di aggiornamento (frazionamenti o mappali) hanno contribuito ad incrementare l’errore;
4)le nuove mappe digitali hanno ereditato il tutto.

Questo non significa che sia tutto da buttare anzi, non vorrei proprio che passasse questo messaggio.

L’archivio catastale è fondamentale per la ricostruzione della storia delle particelle e per rideterminarne la forma o la posizione.
Pensa per esempio ai riconfinamenti.

Restano inoltre una delle basi dalle quali si parte per fare degli atti di compravendita o delle stime.

Basta però che tu tenga a mente che quando si parla di superficie, di misure esatte, la mappa è sbagliata.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi