BONUS FACCIATE 2020: come funziona e quali requisiti per la detrazione

Il “bonus facciate”, la nuova agevolazione del 2020 che permette una detrazione del 90%. Come funziona e quali sono i requisiti.

PANORAMICA

Finalmente ti parlo del famoso “bonus facciate” introdotto nel 2020.
Novità che ha fatto tanto discutere ed entusiasmare gli addetti ai lavori.

Si tratta di una detrazione particolare, valida per interventi specifici sulle facciate degli edifici.

Il fine principale di questa nuova agevolazione è il decoro urbano, incentivare cioè la cura e il mantenimento in buono stato dell’aspetto esterno degli immobili.

Lo fa permettendo una detrazione del 90% e senza un limite, né un tetto massimo.

É applicabile non per tutti gli edifici, ma solo quelli ubicati nelle zone A e B o assimilabili.

Ti dico sin da subito che per verificare qual è la zona nella quale è ubicato il tuo fabbricato, puoi parlare con l’ufficio tecnico comunale (l’ufficio urbanistica) consultando il piano regolatore, oppure chiedi info al tuo tecnico di fiducia che sicuramente conosce bene la storia urbanistica del tuo immobile.

Detto questo, la detrazione è valida sia per le persone fisiche, che per le imprese, quindi sia IRPEF che IRES.

In alcuni casi può intrecciarsi con l’Ecobonus, nel caso in cui gli interventi influenzino anche dal punto di vista termico le prestazioni dell’edificio.

L’agevolazione va poi ripartita in dieci anni, come per le classiche detrazioni per ristrutturazione.

In realtà il “bonus facciate” non è un’agevolazione separata dalle altre o una nuova detrazione.
Fa parte degli interventi edilizi volti a recuperare gli edifici esistenti, ma in questo caso con una percentuale maggiore su alcune specifiche voci.

Ti descriverò tra breve i particolari suddividendo l’articolo nei seguenti capitoli:

1) chi può detrarre e quanto;
2) quali sono gli interventi ammessi;
3) le regole e gli adempimenti da rispettare.

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1) CHI PUO’ DETRARRE E QUANTO

Torniamo quindi all’argomento di oggi, il “bonus facciate”.

É stato introdotto con la Legge di Bilancio del 2020 e consente detrazioni maggiori per gli interventi di recupero e restauro delle facciate degli edifici.

Come anche per le agevolazioni che già conosci, possono usufruire del bonus i contribuenti che sostengono la spesa.
Sia residenti in Italia che non.
L’importante è avere capienza IRPEF o IRES da detrarre.

Sono esclusi invece i professionisti e le imprese che usufruiscono del regime forfettario.

I soggetti ammessi al “bonus facciate” quindi possono essere: persone fisiche, professionisti, enti privati e pubblici senza attività commerciale, società, associazioni, imprese.

Debbono avere però, al momento dell’inizio lavori (o nel momento in cui si sostiene la prima spesa se precedente l’inizio lavori), un titolo idoneo.

Per la data di inizio lavori come ti ho già detto in altri articoli precedenti, viene attestata dai titoli abilitativi o dalla dichiarazione del contribuente nel caso in cui i titoli non fossero necessari.

Il modello della dichiarazione è uno tra quelli disponibili se ti iscriverai alla Newsletter.

Per titolo idoneo invece si intende ad esempio: proprietario, nudo proprietario, usufruttuario, eccetera.

Oppure detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione o di comodato regolarmente registrato.

In quest’ultimo caso devi avere anche un consenso scritto da parte del proprietario all’esecuzione dei lavori.

Anche questo modello è disponibile nel Sito, l’ho aggiunto in occasione di questo articolo.

Ripeto, il contratto deve risultare registrato al momento dell’inizio lavori, se lo fai dopo perdi la possibilità di detrarre.

Anche i familiari del possessore (parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo) possono accedere al bonus.

Non è necessario che abbiano un contratto di comodato, è sufficiente un atto notorio dove si dichiara di essere “familiare convivente”.

Anche questo modello l’ho appena aggiunto nel Sito.

Oltre ai familiari, anche i conviventi di fatto derivanti dalle unioni civili possono detrarre, purché sostengano la spesa e la convivenza si sia concretizzata entro l’inizio lavori.

Oltre tutti questi soggetti che ti ho appena elencato, possono accedere al “bonus facciate” anche gli acquirenti, o meglio, coloro che hanno stipulato un preliminare di vendita registrato.

Anche chi esegue lavori in proprio può accedere alle agevolazioni, però in questo caso ovviamente, le spese riconosciute sono solo quelle di acquisto dei materiali.

QUANTO PUOI DETRARRE?

Non c’è né un limite massimo di detrazione, né un tetto massimo di spesa.

La percentuale del 90% va calcolata sull’intera cifra sostenuta per gli interventi che ti andrò a descrivere tra breve.

Ovviamente il costo deve essere congruo al tipo di intervento che si andrà ad effettuare, questo vale in un qualsiasi caso.

Le spese che puoi detrarre sono quelle sostenute nel 2020.

Nel caso dei condomini, fa fede la data del bonifico effettuato dall’amministratore o da chi per lui, a nome del condominio e non valgono le date dei versamenti delle varie quote.

2) QUALI INTERVENTI SONO AMMESSI

Vediamo ora quali sono gli interventi ammessi.

Molto semplicemente, tutti quelli finalizzati al recupero ed al restauro delle facciate esterne degli edifici esistenti, compresi quelli strumentali.

Non sono riconosciuti gli interventi durante la fase di costruzione.
Ovviamente le nuove costruzioni sono fuori dall’ambito del recupero del patrimonio edilizio.

Non sono riconosciute in caso di demolizione e ricostruzione, anche se questo tipo di intervento rientra tra quelli di ristrutturazione.

Gli edifici devono essere ubicati nelle zone A e B in base al DM del 2 aprile 1968, ma anche nelle zone assimilabili a queste due, in base alle normative locali, regionali e comunali.

Come ti accennavo all’inizio, per sapere qual è la zona in cui è ubicato il tuo edificio, puoi recarti all’ufficio tecnico comunale e consultare il piano regolatore, e puoi chiedere al tuo tecnico di fiducia che conosce bene la pratica.

A titolo esemplificativo ti posso dire che:

-le zone A sono quelle a carattere storico artistico e di particolare pregio ambientale;
-le zone B invece sono quelle totalmente o parzialmente edificate, verificabile attraverso un calcolo di superfici e volumi.

Non sono compresi invece i nuovi complessi inedificati, ovviamente, o i nuovi insediamenti industriali.

COSA SI INTENDE PER “FACCIATE”

Cerchiamo ora di capire cosa intende la norma per “facciate”.

Gli interventi devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache, sui balconi, su gli ornamenti e sui fregi.
Il tutto con il fine principale di migliorare il decoro urbano.

Devono essere sull’involucro esterno, visibile nell’edificio.

Mentre non sono riconosciuti quelli sulle facciate interne, come ad esempio quelli prospicienti a chiostri e cortili interni.

Non sono comprese inoltre tra le spese ammissibili, la sostituzione degli infissi o dei portoni.

Attenzione, quando dico “non sono compresi” intendo nel “bonus facciate” e quindi nella detrazione 90%; restano comunque ammissibili per le altre detrazioni come ad esempio quella del 50% per ristrutturazione.

Nello specifico sono riconosciuti gli interventi di:

-pulitura e tinteggiatura;

-interventi influenti anche dal punto di vista termico che interessino una superficie maggiore del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva. Tra breve ti dirò i criteri e cosa si intende per “complessiva”;

-è riconosciuta la pulitura e la pittura dei balconi, degli ornamenti e dei fregi;

-sono riconosciute anche le sistemazioni delle grondaie, dei pluviali, dei parapetti e dei cornicioni e delle eventuali parti impiantistiche sempre sulla facciata opaca dell’edificio.

Alla fine deve essere conservato l’organismo edilizio, rispettando gli elementi caratteristici che lo contraddistinguono.

Tra le spese riconosciute agevolabili, ci sono anche quelle di acquisto dei materiali, le spese professionali, di progettazione e altre necessarie come perizie, sopralluoghi e gli attestati di prestazione energetica (APE).

Sono detraibili anche i bolli e diritti necessari per i titoli abilitativi e le tasse per l’occupazione del suolo pubblico.

Come avevo già accennato nell’articolo “DETRAZIONI RISTRUTTURAZIONE 2020: panoramica sul bonus casa e le agevolazioni nella legge bilancio” sono riconosciute anche quelle opere accessorie necessarie, come ad esempio i ponteggi e lo smaltimento del materiale.

SUPERFICIE MAGGIORE DEL 10% DELL’INTONACO

Come Ti ho accennato poco fa, quando gli interventi non sono di sola pulitura e tinteggiatura delle facciate, ma sono influenti anche dal punto di vista energetico, intervenendo quindi su una superficie maggiore del 10% dell’intonaco dell’intera superficie disperdente, devono essere soddisfatti anche i criteri dell’Ecobonus.

Quindi dovrai rispettare il decreto “requisiti minimi” e i valori di trasmittanza termica.

Per il calcolo della percentuale del 10% va tenuta in considerazione la superficie complessiva disperdente, quindi vanno considerate anche le pareti, i pavimenti, gli infissi, i tetti. Anche quelli rivolti verso vani freddi o il terreno.

Se si supera il 10% allora bisogna rispettare i requisiti in materia energetica. Sono esclusi solo gli immobili tutelati dai beni culturali e del paesaggio (previo parere dell’ente competente), quando gli interventi ne comporterebbero una modifica sostanziale dell’aspetto.

3) LE REGOLE E GLI ADEMPIMENTI

Oltre il rispetto delle norme dal punto di vista termico che ti ho appena detto, bisogna adempiere a tutta una serie di obblighi che sono in sostanza quelli che conosci già e che bisogna applicare nei casi di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Quindi per il “bonus facciate” devi:

-pagare con bonifico parlante, indicando nel bonifico tutti i dati necessari che ho già descritto in un articolo dedicato “CAUSALE BONIFICO RISTRUTTURAZIONE: come fare il bonifico parlante”;

-indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali e i dati di registrazione del contratto di locazione o di comodato (questo in caso in cui lavori siano effettuati dal detentore);

-comunicare alla ASL l’inizio lavori, questo solo se necessario in base alla normativa sulla sicurezza nei cantieri edili;

-conservare le fatture;

-devi conservare le abilitazioni o i titoli abilitativi che si sono resi necessari. Nel caso non fossero necessari devi avere la dichiarazione di inizio lavori (anche questo è un modello tra quelli che puoi scaricare se ti iscriverai alla Newsletter);

-devi conservare le ricevute dei pagamenti dei tributi come ad esempio l’IMU e quindi devi essere in regola con i pagamenti;

-nel caso di lavori effettuati dal detentore, devi conservare anche la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario (anche questo tra i modelli disponibili se ti iscriverai alla Newsletter del Sito).

Oltre questo, nel caso di interventi che influiscono anche dal punto di vista energetico sull’edificio, è necessario avere:

-l’asseverazione del tecnico, o in sostituzione, la dichiarazione del direttore lavori di conformità delle opere realizzate;

-l’attestato di prestazione energetica (APE), uno per ogni unità immobiliare per le quali si richiede la detrazione (il tecnico in questo caso che redige l’attestato deve essere estraneo ai lavori che sono stati effettuati);

-entro 90 giorni dalla fine lavori bisogna effettuare la comunicazione telematica all’ENEA.

Per i soggetti IRES (le imprese) la differenza sostanziale sta nel fatto che non sono obbligati a pagare con bonifico bancario.

PER IL CONDOMINIO

In caso di interventi sulle parti comuni di condomini, ci sono alcuni adempimenti integrativi:

-è necessario conservare copia della delibera assembleare con la quale si autorizza l’esecuzione delle opere e copia delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese;

-l’amministratore, o il condòmino delegato, certifica le somme pagate dal condominio e attesta di avere adempiuto a tutti gli obblighi di legge;

-sempre l’amministratore deve conservare la documentazione originale.

CUMULABILITA’ DEL “BONUS FACCIATE” CON ALTRE DETRAZIONI

Per quanto riguarda la cumulabilità del “bonus facciate” con altre detrazioni, vale il solito discorso: gli interventi che sono detraibili potenzialmente con più bonus, debbono essere detratti con uno solo di essi.

Nell’ambito dei lavori, per distinguere le varie voci e poi poterle detrarre con i bonus specifici, è necessario contabilizzarle distintamente.

Quelle che andranno come ristrutturazione al 50%, quelle che andranno con l’Ecobonus e quelle specifiche per il “bonus facciate”.

Una stessa voce non può essere detratta due volte, è scontato, ma è bene ripeterlo.

In ultimo, ad oggi, febbraio 2020, per il “bonus facciate” non è possibile né usufruire della cessione del credito, né dello sconto in fattura.

CONCLUSIONI

In conclusione, il “bonus facciate” è valido per alcuni specifici interventi sulle pareti esterne dell’edificio.

Le regole sono per la maggior parte identiche a quelle che già conosci per le ristrutturazioni.

La differenza sostanziale sta nella percentuale, il 90% e la mancanza del tetto massimo di spesa.

A presto.

grazie

Danilo Torresi