Quali sono le agevolazioni fiscali per il recupero di un rudere? È ammessa la detrazione per la ristrutturazione di un fabbricato diruto?
PANORAMICA
In questo periodo appena passato di reclusione forzata ti sarai qualche volta detto: “sarebbe bello avere un’abitazione tutta per me e la mia famiglia, con un po’ di corte intorno dove poter uscire”.
È una situazione che molti fortunatamente hanno, altri invece sono impossibilitati, anche per gli alti prezzi di compravendita.
Un’opzione sarebbe quella dell’acquisto di un rudere, che dovrebbe avere prezzi più contenuti, con l’obiettivo di ristrutturarlo e recuperarlo. Un rudere, o unità collabente, o fabbricato diruto, è un edificio inabitabile, di solito costruito diversi decenni fa e che non produce reddito, ma può essere ricostruito.
Se non ci sono titoli e risulta totalmente degradato da non poterne rilevare la forma, se consentita la ricostruzione, molto probabilmente sarà concessa come nuova costruzione.
Se invece il volume è individuabile, perché sul posto la sagoma è in sostanza
integra, o ricostruibile da vecchi disegni ufficiali o vecchi titoli edilizi, allora sarà recuperabile come ristrutturazione per demolizione e ricostruzione. Con la possibilità di poter accedere alle detrazioni.
Attualmente l’agevolazione più conveniente è il Sismabonus più Ecobonus sulle parti comuni. Quando il fabbricato è formato da almeno due unità funzionalmente autonome.
L’agevolazione sisma+eco ti consente, a patto che vengano rispettate le regole, di detrarre fino all’85% su un tetto massimo di 136.000 euro, per ogni unità immobiliare.
Per i ruderi però bisogna porre attenzione a dei particolari fondamentali, che vengono in buona parte chiariti dalla risposta 138 del 22 maggio 2020 dell’Agenzia delle Entrate.
Il Superbonus 110%
In questo articolo tralascerò volutamente la detrazione del 110% del Decreto 34 del 19 maggio 2020, il Decreto Rilancio, il quale è ancora nella fase di trasformazione in Legge e quindi verranno apportate con molta probabilità delle modifiche.
PER APPROFONDIRE: “COME FUNZIONA IL SUPERBONUS 110%: quali interventi sono detraibili col nuovo Ecobonus”
Lo tralascio anche perché ad oggi gli interventi Ecobonus riconosciuti sono quelli sulla prima casa, il che taglierebbe fuori il caso di oggi, sisma + eco su un rudere, che per forza di cose non può essere l’abitazione principale al momento dei lavori.
Al limite sarebbe considerabile – e non è cosa da poco – il solo Sismabonus, con il quale si può accedere al super bonus 110% anche sugli edifici non prima casa, con un tetto massimo di 96.000 euro.
Siamo comunque in una fase con molti dubbi che speriamo vengano chiariti nel miglior modo possibile.
Inoltre la scelta del tipo di incentivo dipende da caso a caso, e va valutato accuratamente. E in base alla tua situazione economica, e in base al risultato che vuoi ottenere.
Un esempio di detrazione su un rudere con più unità, come quello di oggi, ipotizzando si possa applicare la nuova norma e che rimanga tale:
-solo sismabonus con il superbonus 110% su un tetto massimo di 96.000 euro
equivale a 105.600 euro per ogni unità immobiliare,
-mentre in vigore sismabonus+ecobonus 85% su 136.000 euro equivale a 115.600 euro per ogni unità immobiliare.
Facile capire quale sia più conveniente, ma il discorso può cambiare se non si
raggiungono i massimali di spesa, o se si abbinano altri interventi.
Può cambiare anche in base ad altri fattori che ti dirò più avanti.
Indipendentemente da questo, oggi cerchiamo di capire come e se è possibile detrarre la spesa di ristrutturazione di un rudere, aiutandoci con la risposta 138 dell’Agenzia delle Entrate e suddividendo l’articolo nei seguenti capitoli:
1)cosa sono i ruderi;
2)il quesito esempio fatto dall’Agenzia;
3)le regole generali della detrazione;
4)attenzione all’impianto di riscaldamento;
5)la risposta dell’Agenzia delle Entrate.
REMINDERS
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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.
1) COSA SONO I RUDERI
Entriamo adesso nei particolari dell’intervento e della detrazione, cercando di capire prima di tutto che cos’è un rudere.
I fabbricati collabenti e/o ruderi sono edifici con un alto livello di degrado. La categoria catastale corretta e F2 (unità collabente). Categoria senza rendita.
In alcuni casi puoi aver sentito il termine “fabbricato diruto”, che è soltanto la dicitura del Catasto Terreni per indicare la stessa tipologia di immobile.
Spesso i ruderi non hanno autorizzazioni urbanistiche e di fatto la documentazione catastale è l’unica base ufficiale da cui partire.
Comunque è sempre opportuna un’approfondita ricerca e verifica presso il Comune.
In molti casi si tratta di fabbricati ex-rurali non più utilizzati da anni per lo scopo originario.
Attenzione: i ruderi o le unità collabenti non corrispondono ai fabbricati inagibili, che è un diverso stato dell’immobile.
Urbanisticamente è consentito il recupero di un rudere con demolizione e ricostruzione mantenendo la tipologia d’intervento “ristrutturazione edilizia”.
A patto che sia possibile accertarne la preesistente consistenza – si deve poter quantificare la volumetria dell’edificio da demolire.
Quindi l’intervento deve essere con demolizione e ricostruzione, mantenendo la stessa volumetria. L’obbligo di mantenere la stessa sagoma invece è legata all’eventuale presenza di vincoli sull’immobile.
Ho fatto un articolo in proposito “SISMA BONUS 2019 – SPOSTARE e AMPLIARE il Fabbricato, è possibile detrarre?”
È anche possibile in alcuni casi, spostare l’area di sedime, ma a quel punto dovrai anche fare attenzione al rispetto delle distanze minime.
Quindi se puoi recuperare un rudere come ristrutturazione edilizia, puoi anche accedere alle relative detrazioni, ponendo però particolare attenzione a degli aspetti importanti che andiamo a chiarire con il quesito fatto all’Agenzia delle Entrate – la risposta 138 del 22 maggio 2020.
2) IL QUESITO FATTO ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Per capire se e come puoi detrarre le spese di ristrutturazione di un rudere/fabbricato diruto/unità collabente (chiamalo come vuoi), il contenuto della risposta 138 è utilissimo come esempio.
Si tratta di un fabbricato composto da tre unità immobiliari – 3 subalterni.
Era originariamente un fabbricato rurale, costruito con molta probabilità nei
primi decenni del novecento, che non avendo mai subito nel corso del tempo
interventi di manutenzione, non ha titoli abilitativi.
Nel corso degli anni l’Agenzia delle Entrate ha classificato d’ufficio l’immobile come “fabbricato diruto” al Catasto Terreni.
L’attuale proprietario ha deciso di riportare l’immobile al Catasto Fabbricati come categoria F2 (unità collabente). Dividendolo, o meglio ricostituendo il numero di sub. originari (3).
L’intenzione è quella di procedere con la demolizione e ricostruzione con la
stessa volumetria per mantenere la tipologia di intervento come “ristrutturazione edilizia”.
Demolizione e ricostruzione con la riduzione del rischio sismico di due classi e contestuali opere di efficientamento energetico.
Quindi intervento antisismico e di riqualificazione energetica.
La domanda che il proprietario pone all’Agenzia delle Entrate è divisa in due
parti che riassumo parafrasandola:
è possibile accedere al Sismabonus+Ecobonus con tetto massimo di 136.000 euro per ogni unità immobiliare, su un fabbricato classificato diruto trasformato prima dei lavori in tre unità F2 (unità collabenti)? Considerato che vengono rispettati i requisiti di almeno due unità funzionalmente autonome che dovrebbero dare accesso ai maggiori benefici dovuti all’intervento su parti comuni.
Detto ancor più semplicemente: posso considerare il mio rudere con più subalterni come un mini-condominio sul quale applicare gli incentivi massimi previsti dal Sismabonus +Ecobonus?
3) LE REGOLE GENERALI DELLA DETRAZIONE
Tralasciando volutamente la questione Superbonus 110% che in questo caso potrebbe essere applicato solo al Sismabonus (forse), vediamo cosa prevede in questi casi la norma già in vigore.
Un fabbricato F2 dal punto di vista fiscale è riconosciuto come “esistente”.
Quindi può usufruire degli incentivi legati al bonus ristrutturazione e di riqualificazione energetica.
Nel nostro caso, tre unità funzionalmente autonome costituiscono di fatto un mini-condominio.
Le spese sulle parti comuni di edifici condominiali che ricadono nelle zone sismiche 1-2-3, che riguardano interventi di riduzione della classe di rischio e di riqualificazione energetica possono essere detratte con percentuali maggiori.
In alternativa ai due singoli interventi, se eseguiti congiuntamente, possono essere detratte percentuali dall’80% all’85%. Dipende se i lavori determinano il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori.
Percentuali da calcolare su un tetto massimo di 136.000 euro per ogni unità immobiliare di cui è composto l’edificio. Da fruire in dieci anni.
PER APPROFONDIRE: “SISMA BONUS sulle PARTI COMUNI di Edifici Condominiali (2019)”
Devi rispettare tutti i requisiti già previsti per le singole agevolazioni.
Per il Sismabonus, la demolizione e ricostruzione deve essere un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente. Di ristrutturazione e non nuova costruzione. Deve inoltre risultare dal titolo (SCIA o Permesso di Costruire) presentato/rilasciato dal Comune.
Per l’Ecobonus è necessario che l’edificio sia “esistente”, cioè accatastato, anche come F2 – unità collabente.
Ma anche e soprattutto, è necessario che nelle unità sulle quali si interviene con la riqualificazione energetica, ci sia già un impianto di riscaldamento.
Solo per i pannelli solari, le biomasse e le schermature solari non è necessaria questa condizione.
Attenzione anche per le unità collabenti è necessario poter dimostrare che ci sia un impianto di riscaldamento.
A questo punto è necessario capire quale tipo di impianto di riscaldamento ha le
caratteristiche giuste per poter fruire dell’Ecobonus.
4) ATTENZIONE ALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
Per la quasi totalità degli interventi Ecobonus – e di conseguenza quelli combinati Sismabonus+Ecobonus sulle parti comuni – è necessario che gli immobili abbiano già un impianto di climatizzazione invernale, un impianto di riscaldamento.
L’impianto per essere considerato tale deve essere un impianto tecnologico, destinato alla climatizzazione invernale ed estiva, con o senza produzione di acqua calda sanitaria.
Per capire però meglio quali sono gli impianti riconosciuti per la detrazione, è più semplice individuare quali non lo sono.
Tra le domande frequenti presenti nel sito dell’ENEA ce n’è una perfetta per il nostro caso.
“sto ristrutturando un immobile rurale precedentemente non accatastato e riscaldato solo con un caminetto e una stufa a legna. Posso fruire delle detrazioni se metto infissi a norma e installo una caldaia a condensazione?”
Dopo aver detto cosa è un impianto elenca anche ciò che non è considerato tale.
“Non sono considerati impianti termici quali stufe, caminetti, apparecchi per il
riscaldamento localizzato a energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono
tuttavia assimilati gli impianti termici quando la somma delle potenze nominali
del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 KW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio delle singole unità immobiliari ad uso residenziale e assimilate”.
Non occupandomi di progettazione energetica non so valutare quanto sia semplice o meno considerare camini e stufe come impianti di riscaldamento esistenti.
Comunque sia la possibilità di rientrare nella detrazione c’è.
È opportuno però che tu faccia valutare bene la situazione ad un termotecnico esperto, prima di sottoscrivere contratti o iniziare i lavori.
5) LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Tornando alla risposta dell’Agenzia, anche l’intervento su un fabbricato costituito da più F2 è considerato su parti comuni.
L’importante è che si tratti di unità funzionalmente autonome, non conta se tutte della stessa proprietà.
Attenzione però, un edificio con una sola abitazione e le relative pertinenze (un garage o un deposito) non è considerato con parti comuni.
Inoltre, come ho detto anche in altri articoli, non contano quante unità immobiliari verranno costituite dopo i lavori, ma per il calcolo del limite di spesa della detrazione vanno considerate le unità accatastate prima dell’inizio.
Nel caso esempio, tre unità per 136.000 euro.
Quindi sì, si può usufruire dell’agevolazione Sismabonus+Ecobonus anche su un rudere costituito da più unità di categoria F2, a patto che vi sia già un impianto di riscaldamento esistente e si configuri come recupero del patrimonio edilizio.
Tradotto: demolizione ricostruzione senza aumento di volume e che risulti dal titolo (SCIA o Permesso di Costruire).
A presto.
grazie
Ciao
Ho un problema avevo un rudere accatastato c6 attaccato alla casa dove risiedo ,era inagibile l’ho demolito e ricostruito dove era ci ho fatto un garag u a stanzetta tipo cucina e un ‘altra stanzetta tipo cantina ,è di pertinenza alla casa perché priva di garag ,posso usufruire del bonus 50% ,nella scia è stata presentata come fabbricato pertinenziale.grazie per la risposta .Lea
Buongiorno ho una azienda agricola con 3 unità immobiliari. Una a4 con impianto acqua calda: scaldabagno elettrico. Impianto di riscaldamento pompa di calore. Una D10 magazzino attività agricola. una f2 quasi totalmente inagibile tranne una parte. Zona sismica 3. Le chiedo se posso accedere al sismabonus per l’unità f2 di circa 300mq originariamente stalla e magazzini agricoli. con potenziamento delle fondazioni rafforzamento muri e demolizione e ricostruzione di circa il 50% del tetto. Mi servirebbe realizzare un magazzino agricolo da accatastare in d10 e non come unità abitativa. Alla luce degli ultimi aggiornamenti normativi posso accedere al sismabonus? Per l’unità a4 non credo ci siano problemi per accdere al superbonus 110 per efficientamento energetico cappotto e nuovi impianti. Grazie anticipate per la risposta
Ciao. Sull’F2 direi che il Superbonus non è accessibile, ma eventualmente il Sismabonus con le percentuali inferiori. Per l’A4 la destinazione è quella corretta, ma ci sono da fare tutte le verifiche necessarie. Direi che dovresti incaricare un tecnico che faccia uno studio di fattibilità
Buongiorno,
Sono in procinto di acquistare un rudere di baita, accatastato per 21mq calpestabili (anche se il rudere eccede le dimensioni “ufficiali” probabilmente per abusi precedenti) ossia meno dei 28mq necessari per classificarlo come abitazione. Vorrei capire se ho diritto al bonus ristrutturazioni anche se il fabbricato non verra’ accatastato come abitazione.
Grazie.
Ciao Carlo. Il bonus casa è solo per le abitazioni o gli immobili che diverranno tali a seguito dei lavori
Ciao Danilo.
Un mio cliente deve fare ristrutturazione totale (demolizione con fedele ricostruzione) di un fabbricato collabente F/2 da destinare a deposito. Può usufruire della detrazione ordinaria sismabonus 50% da detrarre in 5 anni su Irpef? Grazie!!!
Ciao Francesco. Non essendo un residenza, né lo diventerà credo sia l’unica strada. Il “classico” Sismabonus è anche per i beni strumentali
Buongiorno,
Grazie e complimenti per l’articolo, molto chiaro e preciso.
Nel mio caso ho un fabbricato che è censito come “fabbricato diruto”. Il fabbricato è di circa 55mq con le mura perimetrali esistenti e ben evidenti, nel tetto però sono rimaste solamente le travi di legno che danno evidenza di dove il tetto si trovasse.
DOMANDA 1.
Secondo te questo consente di “accertarne la preesistente consistenza – si deve poter quantificare la volumetria dell’edificio da demolire” ?
DOMANDA 2
per poter accedere al sismabonus è necessario il cambio in “F2” ? In tal caso lo devo fare prima di presentare il progetto al comune?
DOMANDA 3.
Se ho capito bene mi posso dimenticare Ecobonus, confermi?
Grazie anticipatamente.
Saluti a tutti
Ciao Saverio. Sono domande per le quali avrei bisogno di argomentare per risponderti. Inviamele via email e ti risponderò con un video nel canale YouTube https://www.youtube.com/c/DaniloTorresi
Danilo buonasera e complimenti, ti faccio una semplice domanda vorrei acquistare un palmento in uno stato discreto privo di impianto di riscaldamento e lo vorrei ristrutturare completamente ( dal tetto al pavimento)e trasformarlo in abitazione dunque mi indichi in una lista tutti gli incentivi che ho diritto? grazie se mi rispondi e buona Pasqua
Ciao Ottavio. Credo di averti già risposto su un altro canale. Comunque la tua domanda è molto ampia e dipende da molti fattori. Tra i miei contenuti troverai sicuramente ciò che ti serve
Buongiorno
ho acquistato anni fa un edificio unifamiliare, risalente a fine 800 (avente serramenti/porte fatiscenti e in parte crollato), accatastato A4.
Come riscaldamento principale era dotato di una stufa economica.
Non esiste nessuna APE in quanto i fabbricati collabenti, i ruderi e quelli abbandonati non risultano soggetti.
Nel 2015, attraverso permesso di costruire, sono iniziati i lavori di rifacimento tetto e solai con tiranti oltre alla demolizione e ricostruzione della parte crollata.
Per motivi di vario genere si sono poi sospesi i lavori fino ad oggi; allo stato attuale il permesso di costruire risulta scaduto e l’immobile si può considerare praticamente al grezzo.
Si chiede se oggi, allo stato attuale, l’edificio possa beneficiare dell’Ecobonus 110%.
In caso positivo come si può sanare l’assenza dell’ Ape “originaria” necessaria per dimostrare a lavori finiti , aumento di due classi?
Grazie
Ciao Miarco. Sull’accesso al 110% non so risponderti. Non c’è una regola specificata per il caso particolare che mi hai descritto. L’unica deroga all’APE sarebbe stata data (ad oggi) visto l’involucro non integro. Oggi però la situazione è diversa e si riparte da un grezzo derivante da una ristrutturazione precedente. A mio parere sarà improbabile poter usufruire dell’ecobonus 110%.
Buongiorno, avrei un quesito su un immobile in montagna accatastato come diruto, vorrei recuperarlo ristrutturandolo (copertura e soletta completamente crollate, e parti di pareti ), destinandola a magazzino/deposito C2 di pertinenza all’abitazione principale. Posso usufruire delle detrazioni per ristrutturazioni al 50% o sismabonus? grazie
Ciao Cinzia. C’è da verificare la zona sismica per il sismabonus, mentre per il 50% puoi usufruirne come pertinenza dell’abitazione
ciao Danilo,
ho un edificio classificato f3 dove si dovevano realizzare 10 unità abitative.
Ormai è in stato di abbandono da 20 anni e dovrebbe essere demolito e ricostruito.
F3 non riceve il sisma bonus, è lecito trasformarlo in f2, creare i subalterni e poi ottenere il bonus?
grazie
ciao Massimo. Se si ratta di un edificio nuovo mai terminato, trasformarlo in F2 (che a mio parere non è una categoria congrua) non risolverebbe il problema.
grazie Danilo,
ma perchè non credi possa fare il miglioramento di categoria? e quale potrebbe essere la categoria corretta?
Ciao Danilo, molto esauriente il tuo video ma
ho una curiosità nel mio caso: ma appunto che si chiama rudere non per forza ci puoi trovare dentro una caldaia, magari in un rudere metà e già accatastato come unità immobiliare,l altra parte deposito e la parte superiore deposito essendo un fienile. Io vorrei trasformarlo in un unica unità abitativa.Essendo in zona sismica 4 non posso usufruire del sisma bonus ( non capisco ciò perché stai recuperando un patrimonio del paese) quale detrazioni nel mio caso potrei usufruire. Grazie.
ciao Daniele. Puoi usufruire dell’agevolazione per recupero del patrimonio edilizio. La classica detrazione per ristrutturazione, al 50%
Buongiorno, stiamo acquistando una piccola cascinetta indipedente con giardino classificata come edificio collabente apparentemente non provvista dell’impianto di riscaldamento
In realtà esiste un vecchio impianto di riscaldamento fatto da stufe e termisifoni elettici
Vorrei sapere
– posso richiedere la modifica della classe energetica (attualmente assente) e quindi eventualmente chiedere di usufruire dell’ecobonus
– ho comunque diritto al sismabonus e per quale importo?
– queste sono cumulabili con il bonus tradizionale della ristrutturazione al 50%
Grazie
ciao Luigi. Le recenti modifiche alla norma del Superbonus hanno introdotto anche la possibilità di accedere al 110% anche agli immobili senza APE iniziale perché non più integri. Resta comunque il capire se ciò che c’è sia considerabile impianto o meno. Le tue domande sono molto interessanti e credo che ti risponderò con un video nel canale YouTube https://www.youtube.com/c/DaniloTorresi che sarà riservato agli abbonati (senza menzionare nomi o info private ovviamente). Puoi abbonarti e verificare le condizioni qui https://www.youtube.com/channel/UCUAj1wFldLGfzFrZUgqEq_Q/join
Salve,
ho una domanda un pò “atipica”. Sto valutando di acquistare un rudere ed al suo posto metterci un bungalow oppure una casa mobile. Posso accedere alle detrazioni fiscali?
ciao Dario. È una domanda così atipica che non so risponderti. Direi che la situazione è da studiare urbanisticamente con il tecnico che incaricherai. Fallo durante la fase antecedente alla compravendita.
Salve ho delle costruzioni con categoria c2 e c6 esistenti rientrano ?
ciao Luca. Se cambi destinazione ad abitazione o se sono pertinenze di un’abitazione allora si
Buongiorno Danilo,
Ho Visto il video e letto tutti i commenti e volevo complimentarmi con te per la tua chiarezza e professionalità. Scrivo perchè ho un dubbio ho acquistato un rudere però catastato A4 è un edificio di discrete dimensioni e vorrei usufruire delle agevolazioni sisma bonus però l’edificio condivide un muro con un altra proprietà non in mio possesso e regolarmente catastata dove è proprietaria un altra persona. Ti domando:
Posso demolire e ricostruire solo la proprietà di mia pertinenza costruendo magari a distanza dal muro già in essere ho devo considerare l’applicabilità per l’intera struttura chiedendo pertanto la collaborazione al proprietario con cui condivido il muro?
Il fatto che sia catastata A4 ma ai fatti e vedendo lo stato dell’immobile è da considerarsi un rudere posso comunque accedere ai suddetti bonus?
Grazie Anticipatamente.
Ciao Francesco. Per la prima domanda ci sono diversi fattori che potrebbero influenzare la risposta. Per la seconda invece non vedo problemi, anche se è un rudere di fatto ma con categoria A/4 va bene. Comunque ti risponderò magari con un video nel secondo canale YouTube https://youtube.com/c/DaniloTorresi ricorda però che i contenuti sono riservati in anteprima agli abbonati.
Buongiorno sig. Danilo , ho un fabbricato su due piani piano terra C6 primo piano C2 poco distante un C2 ,intendo demolirli e costruire nuovo edificio in legno con cambio destinazione in abitazione ,fermorestante che ho tutti i requisiti del piano regolatore per poter spostare ecc. le chiedo quindi col sismabonus , a quanti bonus posso accedere e quali sono gli interventi riconosciuti da mettere in fattura della nuova costruzione Grazie.
ciao Claudio. C’è proprio una risposta dell’Agenzia che afferma che il cambio di destinazione di tre categorie C possono usufruire del Sismabonus x 3. Addirittura se riscaldati al sisma+eco. Essendo demolizione e ricostruzione, tutti gli interventi vengono assorbiti dall’intervento superiore.
Gentile sig. Danilo, sarei intenzionato ad acquistare un rudere in zona sismica da ristrutturare. E’ possibile ricorrere alle agevolazioni del super bonus anche se si tratta di immobile acquistato dopo l’entrata in vigore del decreto in questione ?
Grazie Luigi
ciao Luigi. Non ci sono ostacoli da questo punto di vista. La norma non prevede vincoli di date di acquisto
complimenti per il il video molto chiaro. mi domando se gli immobili accatastai con categoria D possano usufruire dei bonus ristrutturazione, fermo restando che la categoria di destinazione sarà la A. grazie
Alessandro
ciao Alessandro. I cambi di destinazione sono consentiti anche con i bonus
ho un fabbricato rurale accatastato e censito F2 in stato di totale abbandono; dovrei rifare tetto sistemare interno/esterno porte finestre.
Senza alcuna variazione volumetrica o di destinazione posso usufruire di detrazioni (e se sì quali) e quale dovrebbe essere la procedura burocratica da seguire?
grazie e buona serata
ciao Egeo. La prima cosa che devi fare è chiamare un tecnico che valuterà e progetterà l’intervento. Poi arriveranno tutte le fasi successive
Ciao Danilo come sempre puntuale e preciso. Ti spiego il mio caso. Io ho un fabbricato, ricadente in zona a vincolo paesaggistico e in zona 3 (rischio sismico) con due unità immobiliari su due livelli con ingressi esterni autonomi e due proprietari. Il Piano terra è in muratura e utilizzato come deposito con un stato conservativo mediocre mentre il piano primo in cemento armato è censito come F3. In sostanza il fabbricato è abbandonato da almeno ventanni e avrebbe bisogno di una ristrutturazione totale. Si può usufruire del SISMABONUS mediante demolizione e ricostruzione stessa sagoma, stesso volume e stessa superficie e stessa aria di sedime?
Ti ringrazio anticipatamente e ti saluto
ciao Maurizio. Probabilmente si, però è da verificare con un tecnico la situazione (come per ogni caso). Attenzione che l’F3 è escluso dai bonus.
Ciao Danilo,
Finalmente un video capibile e dettagliato.
Avrei un paio di domande…..
Ho un rudere registrato a catasto da demolire e ricostruire.
Ho optato per una casa in legno da inserire nel contesto del rudere con volumetria inferiore all’unità presente e sagoma diversa.
DOMANDA 1_
Se l’impianto di riscaldamento non fosse presente la spesa totale, da quello che ho capito, dovrebbe essere da stornare di 96000 di sisma bonus, oppure c’è qualche altro incentivo che potrei usare?
DOMANDA 2_
L’abitazione, che è su 2 livelli, ha dei termosifoni solo al piano terra e non al piano primo.
Il problema è…..
Rientra nel caso di un impianto di riscaldamento presente?
Come faccio a dimostrare che l’impianto è esistente se non ci sono certificazioni dell’installazione, ma solo dei termo, alcuni dei quali addirittura rotti e quasi irriconoscibili?
Potrei usufruire dell’ecobonus110?
A chi mi devo rivolgere per un consulto in loco?
Non vorrei rischiare di iniziare i lavori e terminare il budget prima di terminarli.
Grazie mille e buona giornata.
ciao Marco. Sulla prima domanda direi che se non c’è impianto puoi usufruire solo del sismabonus. Per il resto è necessario che fai verificare in loco la situazione ad un termotecnico o chi ti progetterà l’intervento che ti saprà dire come procedere correttamente
Buongiorno, sto cercando di acquistare una casa in campagna da ristrutturare. Vorrei sapere quali sono i particolari che devo tenere presenti per poter poi usufruire del superbonus o del sismabonus in fase di ristrutturazione. Quali sono le case che devo scartare a priori e quelle che invece devo tenere in considerazione? Grazie mille
ciao Alessandro. Direi di evitare quelle situazioni dove ci sono annessi per i quali non è chiaro se c’è legittimità o meno. Scarta le situazioni con abusi insanabili e/o “forse sanabili”. Fatti assistere da un tecnico urbanista bravo e della zona
Vorrei, se possibile, un aiuto sulla seguente questione. Immobile su un piano di mq 65 con sagoma rettangolare dichiarato inagibile con ordinanza comunale del 1999 e censito al catasto come a/3. Da sempre pagata imu con aliquota ridotta al 50% per via dell’inagibilità. 5/6 anni fa effettuato rilievo, poi depositato in comune, per mettere un punto fermo su misure, sagoma e altezze nell’eventualità di crolli. Attualmente l’immobile è integro in tutte le sue parti all’80%, c’è stato un crollo che ha interessato una stanza di 8/9 mq situata in una estremità dell’immobile di cui sono state rimosse le macerie per motivi di igiene, vista la vicinanza con un altro immobile abitato.
Solo camino. Quindi no Ecobonus. Ma con la demolizione e ricostruzione il sismabonus 110% è applicabile? In caso di risposta affermativa, considerando che con 105.000 euro per una casa di queste dimensioni si arriva al chiavi in mano o quasi, possono rientrare nel massimale anche le spese per finiture, impianto elettrico idrico termico e fotovoltaico? Grazie
ciao Antonio. Fatte salve tutte le tue premesse, anche le opere di finitura con demolizione e ricostruzione possono rientrare nella detrazione maggiore del Sismabonus
Come e’ possibile calcolare la volumetria di un edificio collabente?
Molte volte non si trova un progetto, e a volte si trovano anche porzioni di questi fabbricati.
Grazie
ciao Rocco. Lo spiego nell’articolo/video. La volumetria deve essere o quantificabile sul posto, o da vecchi documenti/foto. Ciò che non è quantificabile non è recuperabile come ristrutturazione
Ciao Danilo, per poter accedere al sismabonus con demolizione e ricostruzione, il fabbricato già in c.t. censito d’ufficio come fabbricato diruto deve essere riaccatastato in C.F. come cat. F2? Grazie
ciao Tony. Non ritengo sia necessario prima dei lavori
Ottimo video come di consueto.
Domanda: un unità collabente regolarmente accatastata ma priva di impianto di riscaldamento, in cui si prevede la totale demolizione e ricostruzione, al massimo di quali detrazioni (cumulabili) potrà usufruire? Da quanto ho interpretato:
-96.000€ di sismabonus
-50.000€ di ecobonus 110% per quanto concerne intervento trainante cappotto + serramenti + tetto
i 30.000€ per gli impianti di riscaldamento invece NO poichè non è presente alcun impianto nell’edificio esistente.
A questi 96.000+50.000 si dovrebbero poter sommare massimo 48.000€ per l’impianto fotovoltaico e la possibilità di installare “gratuitamente” la colonnina di ricarica x l’auto e un sistema di accumulo fino a 1.000€ al kw.
tutto corretto quanto sopra?
Inoltre, dopo il DL semplificazioni, anche il volume del nuovo edificio può essere aumentato, e il sedime spostato rispetto a quello dell’unità collabente originaria. Chiaramente rispettando le distanze e i vincoli urbanistici presenti.
ciao Marco. Senza impianto di riscaldamento non potrai usufruire nemmeno dell’isolamento dell’involucro. Potrai detrarlo con il sismabonus (se demolisci e ricostruisci) entro la capienza dei 96.000 euro, o con il 50% entro lo stesso massimale. Sull’aumento di volume è corretto, con la recente modifica anche le demolizioni e ricostruzioni con aumenti volumetrici sono considerate “ristrutturazioni edilizie”
Grazie della replica Danilo.
Ragionando, le unità collabenti sono quelle più soggette agli interventi di demolizone e ricostruzione. Questi fabbricati, per loro natura, spesso sono non abitabili o comunque privi di impianto di riscaldamento…il fatto che questo requisito ne privi l’accesso all’ecobonus, è veramente un controsenso, ragionando nell’ottica di una “riqualificazione” degli edifici esistenti, piuttosto che di consumare ulteriore suolo per costruirne di nuovi, e lasciare i vecchi stabili abbandonati a se stessi nel degrado più totale.
Hai certezza assoluta che neanche ai 50.000€ di involucro non possano essere accessibili, per il solo fatto del non-impianto di riscaldamento? è pur sempre un intervento che IN OGNI CASO E IN OGNI FABBRICATO, i fa ex-novo…
La regola è ferrea, senza impianto preesistente, niente ecobonus
Salve Danilo,
Avrei bisogno di un chiarimento su questa regola circa l’ecobonus (senza impianto di riscaldamento non si accede alle detrazioni): vale anche in caso di lavori condominiali sulle parti comuni? Nel nostro caso dovremo rifare la facciata e mettere il cappotto termico. L’edificio non ha un impianto centralizzato.
come ci si regola nel caso in cui alcuni proprietari non abbiano installato alcun impianto di riscaldamento autonomo nei loro appartamenti e altri invece lo hanno fatto?
ciao Giusy. Gli impianti autonomi concorrono comunque al calcolo della prestazione energetica. è una domanda che dovresti comunque porre ad un termotecnico, non mi sento molto competente nello specifico e non vorrei darti indicazioni inesatte.
Grazie per le utili informazioni. Vorrei sapere se ci sono indicazioni sul mio caso specifico che riguarda la ristrutturazione di un fienile accatastato D10 che sto trasformando in abitazione facendo il cappotto termico. Vorrei capire se questa fattispecie rientra nel superbonus 110%. Grazie mille Andrea
Ciao Andrea. Ad oggi con le info che ho ti direi di no per vari motivi, però attendiamo i chiarimenti da parte degli enti.
Buon pomeriggio,
mi chiedo se vi è capitato un caso simile al mio: sono proprietaria di una abitazione la cui pertinenza attualmente diruta è accatastata come unità collabente cat. F2 i volumi sono stati rilevati sulla base della parte ancora in essere oltrechè da foto aeree della Regione e dei precedenti proprietari dell’immobile.
Volendola ricostruire devo provvedere alla stesura di un piano di recupero mi interessa sapere se posso accedere al benefisio del sismabonus stante che il bonus ristrutturazione è stato utilizzato per il corpo principale.
Grazie.
ciao Nadia. Non mi è mai capitato, ma personalmente ritengo sia accessibile (salvo che ci siano tutti i requisiti).