Unità Collabente NO PRIMA CASA: perché un F/2 da ristrutturare non può accedere alle agevolazioni

Perché un edificio di categoria F/2 – unità collabente – non può essere acquistato con l’agevolazione “prima casa”?

PANORAMICA

Oggi ti spiego perché un rudere non può essere acquistato con l’agevolazione “prima casa”, anche se intendi ristrutturarlo e farne la tua abitazione principale.

La categoria catastale incriminata è la F/2 (unità collabente) che riguarda immobili fatiscenti che non producono reddito. Sono edifici così ridotti male che non possono essere utilizzati e in alcuni casi è anche difficile capire che destinazione avessero originariamente.

Le “F” sono quelle categorie fittizie di immobili in un particolare stato di manutenzione o di completamento.

L’Agenzia delle Entrate rispondendo alla domanda spiega perché gli F/2 non possono accedere alle agevolazioni “prima casa”. La risposta è la 357 del 2019.

Nel corso dell’articolo, che dividerò in tre parti, tratterò di:
1)cosa sono le agevolazioni “prima casa”;
2)cos’è un’unità collabente;
3)perché l’F/2 non può accedere alle agevolazioni.

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Infine ti ricordo sempre che i contenuti che pubblico sono a scopo informativo e di aiuto, ma rimane sempre necessario verificare singolarmente ogni caso. L’edilizia non è semplice.

1) COSA SONO LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Cosa sono le agevolazioni “prima casa”?
Sono agevolazioni per favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Vengono scontate una serie di imposte e di bolli necessari per l’atto d’acquisto e per la registrazione.

Magari un giorno farò un articolo (o una serie) sull’argomento agevolazioni “prima casa”. Se ti può interessare scrivilo nei commenti.

Vale solo per l’acquisto di determinate categorie, le categorie catastali: A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 e A/11 e le relative pertinenze.
Il fabbricato deve essere ubicato nel Comune dove risiedi o dove intendi trasferire la residenza.
Non devi già possedere un altro immobile nello stesso Comune.
A livello nazionale non devi avere già usufruito della stessa agevolazione, vale anche per il coniuge. Altrimenti devi vendere la casa già posseduta o sulla quale hai fruito delle agevolazioni, entro un anno dall’atto di acquisto della nuova.

Se vuoi procedere alla stipula di un preliminare prima dell’atto notarile, ti consiglio di farti assistere da un Notaio ed eventualmente anche da un tecnico.
Per verificare la situazione storica del fabbricato, sia dal punto di vista degli atti precedenti, che della conformità urbanistica.

Verifica sempre che lo stato dei luoghi, i titoli edilizi e i documenti catastali, siano conformi tra loro e alle norme urbanistiche.
Un altro passaggio importante che devi fare è di verificare la situazione ipotecaria dell’immobile.

A questo punto la domanda è: Puoi acquistare un’unità collabente F/2 con le agevolazioni “prima casa”? Prima di vedere perché non puoi, vediamo che cos’è un’unità collabente.

2) COS’É UN’UNITA’ COLLABENTE

Unità collabente è il nome della categoria catastale F/2 che viene attribuita ad edifici con un alto livello di degrado. Nella stragrande maggioranza dei casi è un edificio ex rurale ubicato in zona agricola.
Potenzialmente però potrebbe esserlo qualsiasi edificio che presenta le medesime caratteristiche.

Un’unità collabente è fatiscente, con gravi lesioni a livello strutturale (ad esempio con solai che hanno ceduto o muri portanti che si sono spaccati). L’edificio risulta inutilizzabile.

Sono necessari dei lavori importanti di ristrutturazione così da ripristinare la struttura e recuperare i volumi.
Spesso la soluzione obbligata e migliore è quella della demolizione e ricostruzione.

Se vuoi approfondire: “AGEVOLAZIONI RECUPERO RUDERE: detrazione per ristrutturazione fabbricato diruto unità collabente”

Il lato positivo è che le categorie F/2 rientrano a pieno titolo tra quelle riconosciute per essere agevolate con il “bonus casa” e in alcuni casi anche con l’eco bonus. È possibile quindi detrarre le spese di ristrutturazione per recuperare questi edifici.

Oggi invece vediamo perché un edificio F/2 non può essere acquistato con
l’agevolazione “prima casa”.

Se compro un rudere con l’intenzione di ristrutturarlo e di farne la mia abitazione principale, perché non dovrebbe rientrare nella norma?

3) PERCHÉ L’F/2 NON PUO’ ACCEDERE ALLE AGEVOLAZIONI

Per capire i motivi di questa esclusione, ci viene in aiuto la risposta 357 del 2019. Affronta proprio il tema applicabilità delle agevolazioni “prima casa” sugli edifici classificati come unità collabenti.

Chi pone il quesito intende acquistare un immobile di categoria F/2 per poi di strutturarlo e farne la propria abitazione principale, entro 18 mesi.
Sempre chi fa la domanda ritiene di poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” sostenendo che la tipologia di fabbricato possa essere equiparato alle categorie F/3 (unità in corso di costruzione).
F/3 che sono tra quelle categorie riconosciute per questo tipo di agevolazioni.

Se vuoi approfondire: “Come riconoscere le DIFFERENZE tra le CATEGORIE Catastali F2 F3 F4”

L’Agenzia invece è di tutt’altro parere rispetto all’acquirente.

Per le case non di lusso – quindi escluse le A/1 A/8 e A/9 – è possibile applicare l’aliquota agevolata del 2% sugli atti di compravendita.
La norma in maniera più completa usa il termine “atti traslativi a titolo oneroso”.

È necessario che l’immobile sia ubicato nel Comune dove hai la residenza o nel
quale intendi trasferirla. E questo lo devi fare entro i 18 mesi dall’atto di
acquisto.

La volontà di voler trasferire la residenza presso il Comune dell’immobile deve essere indicata nell’atto, altrimenti decade il beneficio.
Inoltre non devi avere – e anche questo deve essere scritto nell’atto – titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso, o abitazione, su un’altra casa nello stesso Comune dell’immobile che stai acquistando.

Non devi inoltre essere titolare, per gli stessi diritti che ti ho appena detto più “nuda proprietà”, a livello nazionale, di un’altra abitazione per la quale hai usufruito dell’agevolazione “prima casa”.

Requisito fondamentale – e qui passiamo alle motivazioni del diniego per le
categorie F/2 da parte dell’agenzia – è che:
a)l’immobile sia abitativo;
b)astrattamente idoneo a soddisfare esigenze abitative.

Quindi nel primo sono incluse tutte le categorie “A”, ad esclusione delle tre di lusso che ti ho citato prima e della categoria A/10 che riguarda uffici e studi privati.

Nel secondo è inclusa la categoria F/3 – unità in corso di costruzione – che ha
carattere transitorio.

La norma, oltre che la giurisprudenza, ammette nell’agevolazione anche gli immobili in corso di costruzione, ma che sono oggettivamente e strutturalmente stati concepiti ad uso abitativo.

Non ammette perciò le categorie F/2 – unità collabenti – che si riferiscono a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e con un alto livello di degrado.
Non producono reddito e a differenza degli F/3 si tratta di una categoria durevole nel tempo. Non ha carattere transitorio.

Durevole nel tempo, fintanto che non si interviene con dei lavori sull’immobile.

Le categorie F/3 sono provvisorie, per un periodo che va – che può andare – dai 6 ai 12 mesi. Con l’obbligo di completare e ridefinire le unità entro quell’arco di tempo (o almeno così dovrebbe essere).

L’obiettivo della Legge è quello di agevolare edifici già concretamente destinati ad uso abitativo e non progetti futuri.

Le unità F/2 non possono essere equiparate alle F/3 per quanto riguarda le agevolazioni “prima casa”.

A presto.

grazie

Danilo Torresi