SUPERBONUS 110 % con Demolizione e Ricostruzione: limite e tetto di spesa – risposta 455 del 2020

Puoi accedere al Superbonus 110 % con demolizione e ricostruzione? Quali interventi sono compresi? I limiti di spesa come vengono considerati?

PANORAMICA

Dopo la serie di articoli sul Decreto Rilancio, aiutato anche dalla circolare 24/E del 08 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate, oggi iniziamo a vedere gli interpelli che sono stati pubblicati nel frattempo.

Ora che sto scrivendo, metà ottobre 2020, sono oramai ben definite le modalità di fruizione della nuova agevolazione.

Gli interpelli, le risoluzioni e le circolari sono degli strumenti utilissimi. Oltre a ribadire i concetti principali, che non fa mai male, entra nel particolare dei casi specifici di chi cerca chiarimenti.

Questo ci e ti permette di fissare bene in mente le strade percorribili. Strade
che come avrai già capito sono svariate.

Oggi ti parlo del Superbonus 110 % applicato alla demolizione ricostruzione di un edificio.
Lo faccio con l’aiuto della risposta 455 del 7 ottobre 2020.

I dubbi riguardano l’applicabilità, la riduzione di volume la modifica di sagoma, la questione prima casa e quali lavori sono agevolabili.

Suddividerò l’articolo in tre parti:
1)il quesito;
2)le norme di riferimento;
3)la risposta dell’Agenzia.

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Avevo detto che avrei tolto questi modelli al raggiungimento del traguardo su YouTube, ma visto che è arrivato prima di quanto mi aspettassi, li tengo ancora un po.

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1) IL QUESITO

Partiamo prima di tutto vedendo la domanda posta all’Agenzia.
L’immobile è stato acquistato a febbraio 2020 con l’agevolazione “prima casa”. Si tratta di un edificio unifamiliare degli anni 50 con classe energetica F e ubicato in zona sismica 2.

I lavori consisteranno nella demolizione ricostruzione dello stesso, modificando la sagoma e riducendo il volume.
Il miglioramento energetico finale sarà superiore alle 2 classi minime richieste dalla norma e verrà inoltre ridotta la classe di rischio sismico.

Il proprietario ritiene di poter applicare sia l’Ecobonus che il Sismabonus al 110 %. Inoltre ritiene di poter fruire in aggiunta del bonus ristrutturazioni nel 50 % e chiede conferma all’Agenzia.

Che il Sismabonus e il bonus al 50 % abbiano dei tetti massimi distinti è opinione molto comune. Ho già spiegato in diversi video come la penso, ma vediamo nella parte finale come risponde l’Agenzia.

2) LE NORME DI RIFERIMENTO

La norma principale con cui si ha a che fare in questo caso è il Decreto Legge numero 34 del 19 maggio 2020. Convertito nella legge numero 77 del 17 luglio 2020. Il Decreto Rilancio.

Decreto che ha introdotto il Superbonus, cioè la detrazione del 110 % per le spese di alcuni tipi di interventi, sostenute tra il 01 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.

Spese che riguardano interventi di efficientamento energetico e antisismici su edifici residenziali. Sottolineo “residenziali” perché il Superbonus riguarda le unità ad uso abitativo e le sue pertinenze, tranne in particolari i casi nei condomìni.

Il nuovo bonus si affianca a quelli già vigenti: Ecobonus, Sismabonus, Bonus Casa, individuati negli articoli 14 e 16 del decreto legge 63 del 2013 [LINK].

La prima casa

Per quanto riguarda il vincolo di applicazione sulla “prima casa” inizialmente inserito, viene superato in fase di conversione di Legge, limitando l’applicabilità del Superbonus a 2 unità.

Limite che riguarda esclusivamente gli interventi energetici e non quelli antisismici. Non riguarda neanche gli interventi sulle parti comuni, per i quali non c’è limite. In particolare gli interventi antisismici possono essere applicati su un numero maggiore, potenzialmente senza limite. Basta che gli edifici siano ubicati in una delle tre zone sismiche riconosciute: la 1, la 2 e la 3.

trainanti e trainati

Per gli energetici è possibile accedere al 110 % se realizzati specifici interventi trainanti, che permettono di aggiungerne ulteriori chiamati trainati.

Detraibili anch’essi al 110 % se realizzati congiuntamente ai primi. Insieme devono conseguire il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio.

Trainanti e Trainati si applicano:
a)sulle parti comuni di edifici condominiali residenziali. Per essere considerato residenziale un condominio è necessario che la somma delle superfici abitative sia superiore al 50 % del totale.

b)sugli edifici residenziali unifamiliari e le relative pertinenze.

c)su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti, con uno più accessi autonomi dall’esterno, inserite in contesti plurifamiliari. Anche qui comprese le relative pertinenze.

Mentre sulle singole unità inserite in condominio si applicano solo gli interventi trainati.

Edificio unifamiliare

Nella risposta l’Agenzia specifica che cos’è un edificio unifamiliare: cioè un unica unità di proprietà esclusiva, destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Unità funzionalmente indipendente

Specifica inoltre che cos’è un unità funzionalmente indipendente: deve essere dotata di impianti di proprietà esclusiva (luce, acqua, gas, eccetera) e deve esserci almeno un accesso autonomo dall’esterno.

Quindi un ingresso indipendente con cancello o portone non in comune con altre unità, che consenta l’accesso da strada o giardino di proprietà esclusiva.

Definizione che ha creato non poche discussioni e alla quale si è rimesso mano con il Decreto Agosto

“1 -bis . Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”
Perciò risolto il dilemma.

Demolizione e ricostruzione

Per quanto riguarda la demolizione e ricostruzione il Superbonus si applica anche a questa tipologia di interventi, purché si tratti sempre di una ristrutturazione edilizia e non di una nuova costruzione.

Per la prima volta, a quanto posso ricordare, vengono citate le recenti modifiche che sono state apportate al Testo Unico dell’Edilizia.

Modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni, il 76 del 2020, convertito nella Legge 123/2020.

Legge che ha modificato anche la lettera d) dell’art. 3 comma 1, che ti consiglio di andare a leggere.

Comunque l’Agenzia delega al Comune (come è giusto che sia) la classificazione degli interventi e delle opere: cioè se si tratta di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.

Cessione e sconto

Il Decreto Rilancio ha introdotto un’altra importante novità.
Oltre all’aliquota straordinaria c’è adesso la possibilità di cedere il credito maturato o ottenere lo sconto in fattura.

Opzioni estese anche a tutti gli altri bonus: Ecobonus, Sismabonus, il bonus ristrutturazione del 50 %, il bonus facciate.

La cessione può essere fatta ad altri soggetti, comprese le banche. Opzione quest’ultima che ha aperto molti scenari e che ha reso le agevolazioni particolarmente vantaggiose in questo periodo storico.

3) LA RISPOSTA DELL’AGENZIA

L’Agenzia risponde positivamente confermando che la demolizione e ricostruzione di un edificio residenziale unifamiliare può accedere al Superbonus, anche con sagoma e volume ridotto.
A prescindere se poi questo verrà destinato o meno ad abitazione principale. Condizione superata con la conversione in Legge del Decreto Rilancio.

I limiti massimi di spesa degli interventi, che saranno di efficientamento energetico e antisismici, potranno essere sommati. A condizione che vengano contabilizzati separatamente.

Come ho spiegato anche in un video nel secondo canale, è sempre opportuno distinguere le voci che possono ricadere in più bonus e contabilizzarle in modo
distinto. Anche quando porzioni di esse vengono detratte con uno e la restante parte con un altro.

L’Agenzia inoltre precisa che il limite di spesa del Sismabonus è lo stesso del bonus casa al 50 %, perché non si tratta di una nuova categoria di interventi. Quindi 96.000 euro sono unici per entrambi.

Inoltre ribadisce la regola già assodata che l’intervento di categoria superiore
assorbe quelli inferiori collegati e correlati.

Che significa?
Significa che il Superbonus per gli interventi antisismici – in questo caso trattandosi di demolizione ricostruzione – si applica anche alle spese di manutenzione ordinaria (pavimenti, tinteggiature, opere di finitura) e a tutte quelle necessarie al completamento dell’opera.

A presto.

grazie

Danilo Torresi