Mega aggiornamento di fine 2020 del Superbonus 110%. In attesa delle novità 2021 ti dirò come funziona l’agevolazione per la ristrutturazione della tua casa.
PANORAMICA
Di recente nel sito della Fondazione Nazionale dei Commercialisti è stata pubblicata la checklist per verificare la documentazione necessaria per il “visto di conformità”.
“Visto di conformità” necessario quando intendi optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura delle opere relative al Superbonus 110%.
Superbonus che consiste nell’agevolazione delle spese per alcune opere di efficientamento energetico e antisismiche, con un’aliquota del 110%.
Puoi approfondire molti dettagli leggendo gli articoli che ho pubblicato.
Comunque oggi ti farò una sintesi aggiornata e completa dei documenti e degli adempimenti necessari per accedere al Superbonus del Decreto Rilancio.
Il riassunto della norma che introduce la checklist, dal quale prendo spunto oggi, è si realizzato con il filtro di chi dovrà apporre il “visto di conformità”, ma l’ho comunque trovato molto completo, esaustivo e dettagliato. Così ben fatto da essere utile anche a noi tecnici, alle imprese e a te che non sei un professionista.
Nel corso dell’articolo tratterò in vari capitoli i vari aspetti del Superbonus. Da chi sono i soggetti che possono accedere, ai titoli edilizi necessari. Dalle attestazioni e asseverazioni dei tecnici, a come contabilizzare e pagare le spese.
Non sarà di certo breve, ma sarà un quadro completo e riassuntivo di fine anno che ti e ci aiuterà a focalizzare meglio i vari aspetti del bonus. Poi con calma a gennaio commenteremo le eventuali modifiche che saranno apportate nella Legge di proroga.
Sulla falsariga del documento dei commercialisti suddividerò il video nei seguenti capitoli:
1) il “visto di conformità”;
2) i requisiti dei soggetti che possono accedere;
3) i titoli abilitativi, le asseverazioni e i documenti catastali;
4) bonifici, fatture e dichiarazioni necessarie;
5) i documenti specifici per i condomini;
6) cosa devi trasmettere all’ENEA;
7) il consenso alla cessione del credito e lo sconto in fattura.
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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.
1) IL “VISTO DI CONFORMITA’”
Le spese sostenute tra il 01 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 per alcuni specifici interventi di efficientamento energetico e antisismici, possono essere agevolate con un’aliquota del 110%. Il bonus, chiamato Superbonus, è stato introdotto dal Decreto Rilancio poi convertito in Legge, la numero 77 del 17 luglio 2020.
Per gli interventi di efficientamento energetico (suddivisi in trainanti e trainati) è necessario ottenere un miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio, dimostrabile attraverso due APE – due Attestati di Prestazione Energetica – uno pre e uno post intervento.
Per i lavori antisismici bisogna conseguire i risultati già previsti dal Sismabonus e che riguardano gli edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Risultati che saranno attestati dalle asseverazioni dei tecnici.
I limiti di spesa sui quali calcolare il credito del 110% sono differenti in base agli interventi, per i quali ti rimando agli articoli che ti ho citato all’inizio.
Il credito puoi detrarlo direttamente in 5 anni detraendolo dalla tua capienza IRPEF. O, in alternativa, puoi optare per la cessione del credito e lo sconto in fattura, che ti ricordo sono state estese anche alle altre agevolazioni ancora in vigore.
Per poter usufruire della cessione e sconto, oltre a tutti gli adempimenti per il Superbonus, devi ottenere il “visto di conformità” rilasciato principalmente dai commercialisti o dai professionisti che sono abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni dei redditi.
“Visto di conformità” che attesta la sussistenza dei presupposti per accedere all’agevolazione.
È necessario per la comunicazione da inviare telematicamente all’Agenzia delle Entrate. Comunicazione che va inviata entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese. Quelle del 2020 possono essere già trasmesse dal 15 ottobre scorso.
PER APPROFODINRE:
“Modello CESSIONE del CREDITO e sconto in fattura come funziona: Superbonus Ecobonus Sismabonus 110 %”
Il “visto di conformità” ha caratteristiche di un controllo formale e non entra nel merito dei contenuti dei documenti. Il professionista che rilascia il visto, verifica che ci siano le asseverazioni e le attestazioni dei tecnici necessarie per il Superbonus, oltre a vari altri dati.
Per quanto riguarda le opere di efficientamento energetico ad esempio, verifica la presenza:
a) degli APE pre e post intervento;
b) l’asseverazione del rispetto dei requisiti;
c) l’asseverazione sulla congruità delle spese.
Per gli interventi antisismici verifica la presenza:
a) delle asseverazioni sull’efficacia degli interventi e sulla conformità rispetto al progetto e, quando necessaria, sulla riduzione del rischio sismico. Asseverazioni rilasciate ciascuno per le proprie competenze dal progettista delle opere strutturali, dal direttore lavori sempre delle opere strutturali e dal collaudatore statico.
b) anche per gli interventi antisismici è necessaria l’asseverazione sulla congruità delle spese sostenute (ci tornerò più avanti).
2) I REQUISITI DEI SOGGETTI CHE POSSONO ACCEDERE
I soggetti ammessi al Superbonus sono svariati:
a) i condomini;
b) le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
c) gli istituti autonomi delle case popolari o enti con le stesse finalità sociali;
d) le cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
e) le onlus;
f) le organizzazioni di volontariato;
g) le associazioni di promozione sociale;
h) le associazioni e società sportive dilettantistiche (limitatamente agli spogliatoi);
i) le comunità energetiche rinnovabili.
Il mio focus è sui primi due: condomini e persone fisiche, perché sono i soggetti più comuni con i quali abbiamo a che fare noi tecnici.
Se per le parti comuni sono chiari gli ambiti, ovvero che per accedere al Superbonus 110% è necessario che sia costituito il condominio, per le persone fisiche i casi sono molteplici, e chi può accedere al Superbonus è:
a) il proprietario, nudo proprietario, l’usufruttuario o titolare di uso, abitazione e superficie;
b) il detentore dell’immobile (locatario o comodatario);
c) il familiare convivente (sia del proprietario che del detentore);
d) il socio della cooperativa a proprietà indivisa.
In sostanza per accedere al Superbonus devi avere un titolo idoneo.
Anche in altri casi:
a) come coniuge assegnatario della casa dopo la sentenza di separazione;
b) come convivente di fatto;
c) come promissario acquirente, a patto che ci sia un preliminare di vendita registrato.
Affittuario e comodatario
Come detentore devi essere in possesso di un contratto regolarmente registrato al momento dell’inizio lavori, altrimenti non puoi accedere alle detrazioni.
La data di inizio lavori esatta la puoi verificare all’interno del titolo abilitativo (CILA, SCIA, Permesso di Costruire).
In caso di “edilizia libera” dovrai fare una tua dichiarazione dove attesti la data di inizio. Questo è uno dei modelli che potrai scaricare se ti iscriverai al Sito.
Sempre come detentore devi essere in possesso del consenso scritto all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. È una dichiarazione che potrai recuperare anche successivamente all’inizio lavori, ma comunque prima della comunicazione all’Agenzia delle Entrate per la cessione o sconto. Personalmente consiglio che la data del consenso sia comunque antecedente all’inizio delle opere. Anche questo è un modello che potrai scaricare se ti iscriverai al Sito danilotorresi.it.
Familiari conviventi
Per i familiari conviventi ci sono delle condizioni per poter usufruire del bonus.
Primo tra tutti che l’immobile posseduto/detenuto dal: coniuge, padre, madre, figlio, eccetera, non deve essere stato dato in affitto o in comodato. Insomma deve essere libero. La norma recita “dove si può realizzare la convivenza”.
Non importa se le abilitazioni comunali sono intestate o meno al proprietario dell’immobile. Questo non pregiudica l’accesso al bonus. Mentre le spese devono essere sostenute da chi usufruisce dell’agevolazione, questo vale sempre.
Come familiare convivente non serve un contratto di locazione e di comodato, così come per il convivente di fatto. È sufficiente che la convivenza sussista al momento dell’inizio lavori, o nel momento del sostenimento della spesa se antecedente all’inizio.
Anche per il familiare convivente c’è un atto notorio che potrai scaricare se ti iscriverai al Sito.
In caso di successione
In caso di successione dell’immobile dove è attivo il Superbonus, le quote residue si trasferiscono all’erede (o al gruppo di eredi) che detiene materialmente e direttamente la casa. L’immobile deve essere libero e a disposizione, indipendentemente se sarà adibito ad abitazione principale.
Gli incapienti (senza IRPEF)
Passando agli incapienti, se non hai IRPEF, o se non hai un reddito, puoi comunque usufruire del Superbonus optando per la cessione del credito e lo sconto in fattura. Ti parlerò delle due opzioni nella parte finale dell’articolo.
Anche se abiti all’estero o lavori all’estero e non hai tasse da pagare in Italia puoi comunque optare per la cessione o lo sconto se possiedi un fabbricato sul territorio italiano.
Attenzione ho detto possiedi, non detieni. Se hai solo un immobile in affitto, sono escluse anche le due opzioni di cessione e sconto.
3) IL TITOLI ABILITATIVI, LE ASSEVERAZIONI E I DOCUMENTI CATASTALI
Per la maggior parte degli interventi edilizi sarà necessario presentare un titolo abilitativo al Comune. Esclusa la “manutenzione ordinaria” e tutto quanto rientra nell’edilizia libera, per il resto sarà necessaria una o più pratiche tra CILA, SCIA e Permesso di Costruire.
Tra le molteplici informazioni contenute all’interno potrai trovare la data di inizio lavori e al termine, la comunicazione di fine lavori. Tra i documenti contenuti nelle pratiche e necessari per il Superbonus c’è la relazione sul contenimento dei consumi energetici (che io chiamo ancora Legge 10).
In caso di interventi di riduzione del rischio sismico, sarà necessario presentare contestualmente al titolo abilitativo, l’asseverazione sulle classi di rischio, prima e dopo l’intervento. Un adempimento quest’ultimo del quale ti ho parlato in diversi articoli sul Sismabonus e per il quale la tempistica è fondamentale.
Ti ricordo che l’asseverazione tardiva, presentata successivamente alla SCIA o all’inizio lavori, non permette di accedere alle detrazioni.
Altro punto importante che determina la decadenza dai benefici fiscali, sono le difformità rispetto a quanto approvato e agli strumenti urbanistici.
Che significa?
Significa che se l’immobile ha delle parti realizzate diversamente da quanto è stato approvato in Comune o da quanto è previsto e consentito dalle norme urbanistiche, non puoi accedere al bonus finché non le avrai sanate. Sempre se possono essere sanate.
E no, le spese per le sanatorie non rientrano nelle detrazioni.
Lavori a cavallo di più anni
Se i lavori proseguono a cavallo di più anni, le spese di tutte le annualità concorrono al raggiungimento del tetto massimo consentito.
In sostanza l’intervento identificato da una data di inizio e una di fine lavori, può essere agevolato con un solo massimale di spesa o di detrazione, per tipologia di intervento.
Esempio: ristrutturi la tua casa usufruendo del Sismabonus al 110% che ha un tetto massimo di 96.000 euro per ogni unità. Inizi nel 2020 e spendi 46.000 euro. Per i lavori che proseguiranno poi nel 2021 avrai a disposizione 50.000 euro residui.
Se avvii un intervento distinto e autonomo potrai usufruire nuovamente di 96.000 euro. Attenzione però, se l’intervento è nello stesso anno e sullo stesso immobile sul quale sono terminati i lavori precedenti, avrai a disposizione il residuo della spesa già sostenuta.
Continuando sull’esempio che ti ho appena fatto, ipotizza di aver speso tutti i 50.000 euro residui per il 2021 (residui di quell’intervento iniziato nel 2020 e per il quale avevi speso 46.000 euro) e magari di chiudere i lavori a febbraio 2021. A maggio dello stesso anno decidi di iniziare un nuovo intervento, sempre Sismabonus, per il quale però non avrai a disposizione tutti i 96.000 euro di tetto massimo, ma dovrai sottrarre i 50.000 già usufruiti nell’intervento precedente. Questo perché sono nello stesso anno.
Il resto o verrà posticipato al 2022 o non potrà essere agevolato.
Gli importi massimi sono legati all’unità immobiliare, all’intervento autonomo e all’anno.
PER APPROFONDIRE: “Come Usufruire DUE VOLTE del Limite di 96.000 Euro nella Detrazione per RISTRUTTURAZIONE Edilizia”.
In tutto questo discorso gli interventi sulle parti comuni condominiali sono autonomi rispetto alle singole unità immobiliari, per quanto riguarda il calcolo dei massimali.
La notifica preliminare
Tra i documenti necessari per accedere al Superbonus, ma anche alle altre agevolazioni, c’è la notifica preliminare alla ASL competente. Comunicazione che va fatta prima dell’inizio lavori e che fa parte degli obblighi previsti dalla normativa sulla sicurezza nei cantieri temporanei e mobili.
La notifica preliminare è quindi obbligatoria quando il decreto legislativo 81/2008 la prevede, ovvero:
a) nei cantieri dove è prevista la presenza anche non contemporanea di più imprese esecutrici;
b) nei cantieri dove inizialmente era prevista una sola impresa e poi per modifiche avvenute in corso d’opera, è necessaria la presenza di più imprese;
c) nei cantieri anche con un’unica impresa dove però l’entità è superiore ai 200 uomini/giorno.
PER APPROFONDIRE: “LA NOTIFICA PRELIMINARE per la Sicurezza nei Cantieri Edili: quando serve e cosa contiene”
Se non viene fatta quando prevista, decade il beneficio del bonus e non c’è possibilità di sanare questa mancanza.
Solo su edifici esistenti
Altro requisito del bonus è che gli edifici siano esistenti. Prova dell’esistenza può essere l’accatastamento o le ricevute del pagamento dell’IMU (se dovuta).
Immobili mai terminati, al grezzo, relativi a nuove costruzioni, non possono accedere all’agevolazione.
Immobili di categoria F/3, che si riferisce sempre a nuove costruzioni, sono esclusi.
Se vendi o cedi l’immobile?
Per concludere questo capitolo ti dico cosa succede alle detrazioni se vendi o cedi l’immobile. I casi possono essere due:
1) cedi l’intera proprietà – o nel caso di una quota, chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile – allora le rate residue passano automaticamente all’acquirente. A meno che non venga specificato diversamente nell’atto. Se vuoi che le rate rimangano a chi vende, bisogna che venga dichiarato nel rogito.
2) il secondo caso è la vendita di una sola quota dell’immobile. In questo caso il credito non passa automaticamente all’acquirente, ma rimane al cedente.
4) BONIFICI, FATTURE E DICHIARAZIONI NECESSARIE
Passiamo ora ai bonifici, alle fatture e come devono essere effettuati.
Le fatture
Le fatture che si riferiscono ai lavori agevolabili devono essere quanto più possibile dettagliate.
Se riguardano lavori che ricadono in più bonus, è opportuno distinguere gli importi e magari fare riferimento alle contabilità del Direttore Lavori. Questo per evitare confusione sulle quantità da contabilizzare tra i tetti massimi e per una maggiore chiarezza e agevolare chi dovrà eventualmente ricostruire la storia.
A mio parere sarebbe anche opportuno contabilizzare in modo distinto le varie voci che ricadono nei vari bonus, anche quelle che sono detraibili in parte con uno ed in parte con un altro. E magari emettere una fattura per ciascuno, comprendo però che non è sempre applicabile.
Per il Superbonus, l’oggetto della fattura deve essere uno degli interventi previsti dall’articolo 119 del Decreto Rilancio. Trainanti e trainati per quelli energetici e gli antisismici per quanto riguarda il Sismabonus.
Detraibili sono anche le spese connesse come la direzione lavori, la progettazione, la sicurezza, le asseverazioni, le attestazioni, i bolli, gli oneri comunali, lo smaltimento rifiuti, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico eccetera.
Sono comprese anche le opere collegate e correlate all’intervento principale, come può esserlo il ponteggio per la posa del cappotto, o il pavimento per la realizzazione dell’impianto di riscaldamento a pannelli radianti.
Ogni tipo di intervento, comprensivo delle spese accessorie, può essere agevolato fino al limite di spesa o di detrazione previsto.
Ciascun intervento ha dei limiti di spesa precisi, oltre i quali dovrai sostenere il costo interamente di tasca tua.
Le date di pagamento
Altra attenzione va alle tempistiche dei pagamenti.
Per gli interventi trainanti le spese valide sono quelle sostenute all’interno del periodo di validità del bonus, che ad oggi va dal 01 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Per i trainati c’è un’ulteriore restrizione, oltre a dover essere sostenuta la spesa nell’arco di tempo che ti ho appena detto, devono essere pagati tra la data di inizio e quella di fine dell’intervento trainante.
Il bonifico parlante
Le spese dovrai pagarle mediante un bonifico parlante con la causale per la ristrutturazione edilizia o per l’efficientamento energetico.
-articolo 16-bis d.p.r. 917/1986 per la ristrutturazione e anche per gli interventi antisismici;
-articolo 1 commi 344-347 L. 296/2006 per gli interventi energetici.
Dovrà contenere delle informazioni minime obbligatorie:
a) il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
b) il codice fiscale o la partita IVA di chi riceve il pagamento;
c) il numero e la data di fattura di riferimento.
Nel caso dovessi sbagliare tipo di bonifico può rifarlo. Nel caso non fosse possibile eseguirlo di nuovo, allora può recuperare la spesa con una dichiarazione del fornitore. Modello che puoi scaricare dell’email una volta iscritto al Sito.
Per le spese che non possono essere pagate con bonifico, come ad esempio bolli, oneri o diritti di presentazione dei titoli abilitativi, sono sufficienti le ricevute che ne attestano il pagamento.
Inoltre interessante documento che devi conservare riguarda l’atto notorio sui limiti di spesa. Devi dichiarare che le spese sostenute sulle quali va calcolata la detrazione, non eccedono i limiti massimi ammissibili. Con molta probabilità la integrerò tra i documenti che già sono presenti.
5) I DOCUMENTI SPECIFICI PER I CONDOMINI
Per quanto riguarda le parti comuni in condominio, ogni condòmino usufruisce dell’agevolazione in base ai millesimi di proprietà.
I pagamenti andranno sempre effettuati con bonifico parlante o nelle modalità consentite.
L’amministratore deve conservare la documentazione originale, inoltre dovrà rilasciare per ciascun condòmino una certificazione nella quale deve risultare:
-le generalità e il codice fiscale del condomino;
-le generalità del condominio;
-l’ammontare delle spese sostenute;
-la quota millesimale imputabile al condomino.
In alternativa alla certificazione, il condomino può conservare la copia della delibera assembleare relativa ai lavori e la tabella millesimale di ripartizione delle spese.
Per i condomìni minimi, cioè con un numero di condòmini inferiore a 8, non c’è obbligo di nomina dell’amministratore, ma se comunque c’è il codice fiscale i pagamenti e i documenti andranno intestati a nome del condominio.
Nel caso dovesse mancare anche il codice fiscale, le fatture potranno essere intestate:
-o una unica per tutti i condòmini;
-o una per ciascun condomino.
I pagamenti analogamente potranno essere seguiti:
-o in unica soluzione da un condomino incaricato;
-ciascuno per la propria quota.
6) COSA DEVI TRASMETTERE ALL’ENEA
Entro 90 giorni dalla fine lavori, per gli interventi di efficientamento energetico, i tecnici dovranno trasmettere all’ENEA la scheda descrittiva dell’intervento, come da allegati C e D del Decreto Requisiti di agosto.
L’allegato C contiene i dati dell’Attestato di Prestazione Energetica o dell’Attestato di Qualificazione Energetica.
L’allegato D è la scheda informativa degli interventi ai fini del monitoraggio svolto da ENEA.
Le asseverazioni
Fondamentali per l’accesso al Superbonus sono le asseverazioni dei tecnici. Asseverazioni che riguardano sia gli interventi di efficientamento energetico, che gli antisismici.
Vanno redatte a fine lavori o per ogni stato di avanzamento lavori. Attenzione sto parlando di quelle specifiche del Superbonus. L’asseverazione sulla riduzione del rischio sismico va sempre presentata all’inizio.
Le asseverazioni devono essere redatte per ogni stato di avanzamento lavori (al massimo 2), che non può essere inferiore al 30% dell’importo, quindi 30%, 60% e a fine lavori. Questo quando intendi avvalerti della cessione e dello sconto durante l’esecuzione.
Per gli interventi energetici le asseverazioni dovranno attestare il rispetto dei requisiti dell’allegato A del Decreto Requisiti e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Dovrà inoltre contenere il miglioramento delle due classi energetiche (o il raggiungimento di quella più alta) e allegare gli attestati di prestazione energetica redatti dai tecnici.
Dovranno essere inoltre allegati:
-il computo metrico;
-la copia della polizza di assicurazione;
-la copia di un documento di riconoscimento.
Fondamentale, sempre per l’asseverazione, è la dichiarazione che il massimale della polizza è adeguato al numero di asseverazioni e attestazioni prodotte, e agli importi degli interventi. Polizza da sottoscrivere obbligatoriamente da parte dei professionisti con un massimale non inferiore ai 500.000 euro.
L’asseverazione va compilata dal portale online dell’ENEA, per poi essere stampata, timbrata, firmata, scansionata e ricaricata nel portale, seguendo le indicazioni durante la compilazione.
Verrà quindi rilasciata la ricevuta di trasmissione con il codice univoco identificativo della domanda, necessario per accedere alla cessione del credito o lo sconto in fattura.
Se tra le asseverazioni riferite agli stati di avanzamento lavori e quella finale, trascorrono più di 48 mesi, ENEA comunica all’Agenzia delle Entrate la mancata conclusione dei lavori.
Quindi, per chi chiede se è necessario completare l’intervento, la risposta è sì, come ripeto spesso.
Per gli interventi antisismici il Progettista, il Direttore Lavori delle opere strutturali e il Collaudatore Statico – ciascuno per le proprie competenze – asseverano la conformità del realizzato rispetto al progetto e attestano inoltre la congruità delle spese sostenute.
Le asseverazioni per gli interventi antisismici vanno depositate allo Sportello Unico competente e consegnate in copia al committente.
Se sullo stesso edificio vengono sia realizzati interventi energetici che antisismici, dovranno essere trasmesse e consegnate entrambe. Se il contenuto delle asseverazioni o delle attestazioni non dovesse essere veritiero, il beneficio decade.
7) IL CONSENSO ALLA CESSIONE DEL CREDITO E LO SCONTO IN FATTURA
Infine arriviamo alla cessione del credito e lo sconto in fattura. Per usufruire delle due opzioni dovrai fare una comunicazione esclusivamente in via telematica, attraverso il cassetto fiscale nel sito dell’Agenzia delle Entrate.
Comunicazione che va fatta entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello del sostenimento della spesa.
Il modello per la comunicazione dell’opzione è stato pubblicato con il provvedimento del 12 ottobre scorso dell’Agenzia delle Entrate.
Per gli interventi energetici la comunicazione può essere fatta dal quinto giorno successivo a quello del rilascio della ricevuta di trasmissioni dell’asseverazione da parte di ENEA.
Sempre per quanto riguarda il Superbonus, la comunicazione di cessione o sconto deve essere fatta da chi rilascia il “visto di conformità”. Questo quando i lavori si riferiscono alle singole unità immobiliari.
Può essere fatta anche dall’amministratore del condominio, quando si riferiscono alle parti comuni dell’edificio (oppure da uno dei condòmini incaricati nel caso non sia stato nominato).
Per poter usufruire della cessione del credito è importantissimo acquisire il consenso scritto da parte del cessionario (o dei cessionari cioè chi riceve il credito). Deve accettare in forma scritta con data, codice del cessionario e l’ammontare del credito ceduto.
Non serve invece per lo sconto in fattura , perché la data di accettazione coincide con quella di emissione della fattura, nella quale sono indicati tutti gli importi.
A presto.
grazie