SUPERBONUS 110% UNICO PROPRIETARIO edificio bifamiliare – risposta 58 del 2021

Un edificio bifamiliare con un unico proprietario come rientra nel Superbonus 110%? Quali modifiche sono state apportate dalla Legge di Bilancio 2021?

PANORAMICA

Finalmente chiariamo la questione dei fabbricati che io chiamo “pluri-immobiliari”, di unica proprietà.

Lo facciamo con l’aiuto della risposta n. 58 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate che riguarda dei lavori da effettuare su un edificio composto da due unità immobiliari ad uso abitativo.

Una delle due unità è di piena proprietà di un soggetto, che ha la nuda proprietà dell’altra dove c’è l’usufrutto di un genitore.

I lavori saranno sia strutturali che di efficientamento energetico.
Verranno rinforzate le murature e le fondazioni, verrà rifatta la copertura in legno, verrà realizzato un cappotto esterno, sostituiti i serramenti e rifatta una parte dell’impianto termico.

Sarà un intervento importante che abbraccerà tutte le voci più comuni del Superbonus.

La domanda infatti riguarda la possibilità di usufruire del 110% per entrambi i soggetti, vista la situazione della proprietà dell’edificio che risulta unica. E se è possibile anche accedere alla cessione del credito.

Suddividerò l’articolo in due parti:
1) Vedremo il superbonus con le recenti modifiche apportate dalla leggi di bilancio 2021;
2) nella seconda la risposta dell’Agenzia delle Entrate.

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

1) IL SUPERBONUS CON LE MODIFICHE 2021

Prima di vedere la risposta dell’Agenzia, ti faccio un breve riassunto delle norme del Superbonus modificate dalla legge di bilancio 2021. Solo quelle che interessano il caso di oggi.

Se vuoi invece avere una panoramica di tutti i nuovi aggiornamenti 2021 puoi leggere l’articolo che ho pubblicato.
PER APPROFONDIRE: “Aggiornamenti Superbonus 110% gennaio 2021: proroga e novità della Legge di Bilancio”

L’art. 119 del Decreto Legge 34 del 19 maggio 2020, convertito nella Legge n. 77 del 17 luglio 2020, modificato dal Decreto Agosto e della recente Legge di Bilancio 2021, disciplina il Superbonus.

Superbonus che consiste nell’agevolazione delle spese sostenute tra il 01 luglio 2020 e il 30 giugno 2022 per specifici interventi. Con un’aliquota del 110%.

Gli interventi sono quelli di efficientamento energetico e antisismici, oltre ai fotovoltaici ed alle colonnine di ricarica delle auto elettriche.

La detrazione diretta del credito va ripartita in 5 anni per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021, e in 4 per quelle sostenute nei sei mesi del 2022.

Non è una nuova detrazione, ma un nuovo livello dell’ecobonus e del sismabonus, che comunque restano validi e si affiancano al 110.

Per quanto riguarda i soli interventi energetici, sono suddivisi in trainanti e trainati. I primi permettono l’accesso al Superbonus, i secondi vengono trainati al 110 se realizzati congiuntamente.

Complessivamente ci deve essere un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Classi energetiche attestate da due A.P.E. in forma asseverata, uno pre ed uno post intervento.

L’art. 121 sempre del Decreto Rilancio ha inoltre esteso la possibilità di cessione del credito e di sconto in fattura, oltre che al Superbonus, anche a tutte le altre agevolazioni.
Cessione ora fattibile anche verso banche o intermediari finanziari.

PER APPROFONDIRE: guarda gli articoli sul Superbonus

Sempre su sconto e cessione, le modalità di fruizione sono state definite da due provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate. Uno del 08 agosto 2020 e l’altro del 12 ottobre, sempre del 2020.
Inoltre ci sono i decreti attuativi del MISE e del MIT.

2) LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

A parziale conferma di ciò che pensavo, gli edifici come quelli dell’esempio di oggi vanno trattati come condomini.
Ma facciamo un passo indietro per capire di cosa ti sto parlando.

Prima della legge di bilancio del 30 dicembre 2020, gli edifici composti da più unità di unica proprietà erano totalmente esclusi dal Superbonus.

Con la finanziaria è stata apportata la modifica che include le casistiche di questo genere, ma limitata agli edifici composti da due a quattro unità.

La modifica è stata aggiunta alla lettera a) del comma 9 dell’art. 119 che riguarda i condomini.

Il mio dubbio resta su come considerare questi edifici.
Come singole unità distinte?
Come una grande unica unifamiliare?
O come un condominio?.

L’ultima ipotesi ritengo sia la più accreditabile ed in parte la risposta all’interpello di oggi lo conferma.

In uno specifico capoverso, cita la possibilità per i soggetti della lettera a) (condomini e persone fisiche che posseggono interi edifici composti da due a quattro unità) di poter detrarre al 110% le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022, per i lavori che al 30 giugno 2022 abbiano raggiunto almeno il 60% di stato di avanzamento.

Implicitamente quindi equipara le due tipologie di fabbricati. Perciò presumo che sulle “pluri-immobiliari” di unica proprietà, vadano applicate le stesse regole dei condomini. Quindi con massimali e tipologie di interventi precisi.

Si al Superbonus

Sulla possibilità di usufruire del 110%, l’Agenzia risponde che la bifamiliare di unica proprietà può accedere al Superbonus.
Cita la modifica 2021 riguardante gli edifici composti da due a quattro unità distintamente accatastate, possedute da un unico soggetto o da un gruppo di soggetti.

Mi resta sempre il dubbio su come conteggiare le unità, se solo le abitazioni o anche le pertinenze e le unità non abitative.

Viene ribadita anche la questione usufrutto che oramai era chiara. Proprietà, nuda proprietà e usufrutto su due immobili non costituiscono il condominio. Devono esserci almeno due proprietà distinte.

Le spese si sommano

Tutti i massimali degli interventi sullo stesso immobile possono essere sommati.
Il cappotto, l’impianto di riscaldamento, gli infissi, gli interventi antisismici. Ciascuno ha il suo massimale sommabile con gli altri.

La condizione è che vengano contabilizzati separatamente.
Le spese che si riferiscono a diversi interventi, vanno separate e specificate. Anche quelle che ricadono a cavallo di più bonus.

I serramenti

Particolare appunto ai serramenti che, essendo un intervento trainato – in questo caso dal cappotto – deve essere realizzato congiuntamente al trainante.

Congiuntamente significa che la spesa di acquisto e montaggio dei serramenti esterni deve essere sostenuta tra la data di inizio e quella di fine lavori del cappotto.

Tutti gli interventi energetici nel loro complesso, devono assicurare un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio.

La suddivisione delle spese

Per quanto riguarda la modalità di ripartizione del bonus tra i soggetti (proprietario e usufruttuario) va fatta in rapporto alle spese sostenute da ciascuno.

Se per ipotesi ognuno pagasse la metà della spesa, il credito verrebbe diviso di conseguenza al 50%. Nulla vieta percentuali differenti. Basta che ci siano fatture e bonifici parlanti che lo comprovano.

A presto

grazie

Danilo Torresi