La demolizione e ricostruzione di un edificio di 11 unità di unica proprietà può accedere al Superbonus 110%?
PANORAMICA
Torniamo di nuovo sulla demolizione e ricostruzione grazie ad un interpello dell’Agenzia delle Entrate. Il n. 90 del 08 febbraio 2021.
Nel precedente articolo abbiamo visto cosa ne pensa l’Agenzia degli aumenti volumetrici e dei lavori iniziati prima del Superbonus.
Oggi, il caso esempio riguarda la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione di un fabbricato composto da quattro abitazioni e quattro soffitte oltre a tre pertinenze staccate strutturalmente dall’edificio principale.
Le abitazioni sono provviste di impianto di riscaldamento. Quattro impianti autonomi. Le sette pertinenze invece ne sono sprovviste.
Corpo fabbrica principale e le pertinenze separate verranno demoliti e ricostruiti in un unico volume pari a quello esistente.
Perciò sagoma e sedime modificati, mentre il volume non viene variato.
L’edificio finale sarà costituito da 7 appartamenti e 7 garage, con un miglioramento di due classi energetiche e con una riduzione della classe di rischio sismico.
Quindi ci sono tutte le premesse per accedere al Superbonus 110%, tranne per un particolare, è tutto di un’unica proprietà.
A tal proposito il titolare che pone le domande precisa che ad ottobre 2020 ha ceduto la nuda proprietà di una delle unità. Nel giugno precedente invece aveva provveduto a presentare i calcoli all’Ex Genio Civile.
Nella premessa il proprietario da per scontato che la cessione della nuda proprietà di uno degli immobili, sia già sufficiente a costituire il condominio. Condizione necessaria visto che l’edificio è composto da più di 4 unità.
Ti ricordo che gli edifici “condominiali” di unica proprietà costituiti da più unità distintamente accatastate, sono esclusi dal Superbonus, ad eccezione di quelli costituiti da 2, 3 o 4 unità.
Più avanti vedremo cosa risponde l’Agenzia, comunque una verifica a livello legale a proposito della nuda proprietà la farei in ogni caso.
Ma continuiamo e vediamo quali sono le domande poste:
a) la cessione della nuda proprietà permette l’accesso al Superbonus?;
b) le pertinenze concorrono al calcolo complessivo dei massimali di spesa e di detrazione?;
c) gli impianti e la ventilazione meccanica possono essere agevolati?;
d) gli infissi e la variazione di numero e dimensione degli stessi come vanno considerati? Su questo ti anticipo già che l’Agenzia evita di rispondere;
e) le fatture entro quando devono essere emesse?;
f) l’ultima domanda invece riguarda l’asseverazione sulla congruità dei prezzi.
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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.
IL SUPERBONUS
Come sempre prima di analizzare le risposte dell’Agenzia ti faccio un veloce riassunto della norma, che in questo caso è il Superbonus, tanto per cambiare.
PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110%: Guida 2021 completa – come funziona e le novità”
L’articolo 119 del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020 ha introdotto il Superbonus.
Si tratta della detrazione del 110% delle spese sostenute tra il 01 luglio 2020 e il 30 giugno 2022, per interventi di efficientamento energetico e antisismici.
Detrazione che va fruita in 5 anni (4 per le spese del 2022), o mediante lo sconto in fattura e la cessione del credito.
Sconto applicato dai fornitori o cessione che può essere fatta anche ad altri soggetti, comprese le banche.
Cessione e sconto, introdotti dall’Art. 121 dello stesso Decreto, che possono essere applicati non solo al Superbonus, ma anche alle precedenti agevolazioni con le percentuali più basse.
Il Superbonus, così come le altre agevolazioni, deve riguardare edifici esistenti e non quelli di nuova costruzione.
Sulle nuove costruzioni sono agevolabili solo gli impianti fotovoltaici.
Anche la demolizione e ricostruzione è consentita purché inquadrabile in “ristrutturazione edilizia”. La lettera d) dell’art. 3 del Testo unico dell’Edilizia.
Gli interventi si suddividono in “trainanti” e “trainati”, principalmente per gli interventi energetici.
Sempre a riguardo degli interventi di efficientamento energetico, è necessario conseguire un miglioramento di almeno due classi energetiche rispetto alla situazione iniziale.
L’Agenzia inoltre sottolinea che, per gli interventi sulle parti comuni, l’edificio deve essere costituito in condominio. Oppure dal 2021, deve trattarsi di un edificio posseduto da persone fisiche, di unica proprietà, costituito da 2 a 4 unità distintamente accatastate.
a) LA NUDA PROPRIETA’
Andiamo quindi ad analizzare le risposte dell’Agenzia e per prima vediamo appunto la questione unica proprietà/condominio.
La donazione o la cessione della proprietà di una delle unità prima dell’inizio lavori, anche ad un familiare, costituisce il condominio.
Nell’esempio di oggi il titolare dona la nuda proprietà di una delle unità , il che – a parere dell’Agenzia – determina già la costituzione del condominio.
È irrilevante che la cessione sia avvenuta dopo la presentazione del calcolo strutturale all’Ex Genio Civile. L’importante è che avvenga prima dell’inizio lavori.
b) LE PERTINENZE E I TETTI MASSIMI
Per quanto riguarda la moltiplicazione dei tetti massimi in base alle unità, fa fede la situazione pre intervento. E questo è chiaro.
Vale la stessa regola anche per la demolizione e ricostruzione.
Quando si interviene sulle parti comuni, come nel caso dei condomini, concorrono al calcolo dei massimali anche le pertinenze. Tutte le unità che compongono l’edificio,anche quelle non riscaldate.
L’edificio dell’interpello di oggi è composto da 4 abitazioni e 7 pertinenze, delle quali 3 staccate dall’edificio principale.
Secondo l’Agenzia vanno escluse quelle strutturalmente separate e considerate solo quelle che fanno parte dell’edificio principale.
Le diverse agevolazioni applicabili possono essere sommate – Sismabonus, isolamento termico, impianto di climatizzazione invernale, infissi ecc. – purché distintamente contabilizzate.
Le detrazioni per ogni condomino verranno poi calcolate e suddivise in base alla spesa sostenuta, suddivisa su base millesimale. Con le regole del condominio.
c) GLI IMPIANTI E LA VENTILAZIONE MECCANICA
Per quanto riguarda gli impianti e la ventilazione meccanica, l’Agenzia conferma quello che già sappiamo. Le opere strettamente collegate agli interventi principali agevolabili, possono essere ricomprese nel massimale, purché necessarie al completamento dell’opera.
È una valutazione che andrà comunque fatta dal tecnico che seguirà i lavori. A maggior ragione col Superbonus dove è necessaria anche l’asseverazione sulla congruità dei prezzi e la rispondenza dei requisiti richiesti dalla norma.
d) GLI INFISSI
La sostituzione degli infissi è un intervento trainato, che può essere agevolato col Superbonus se viene realizzato congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti – isolamento termico e sostituzione dell’impianto di riscaldamento.
Per gli infissi la detrazione massima è 60.000 euro per ogni unità e gli interventi devono essere conclusi per poter accedere al bonus.
Attenzione, il Superbonus energetico ha il limite di 2 immobili sulle singole unità, mentre non c’è per le parti comuni.
L’Agenzia però non risponde alla domanda che riguarda il diverso numero e diverse dimensioni degli infissi rispetto alla situazione di partenza.
e) LA DATA DI EMISSIONE DELLE FATTURE
Per quanto riguarda le fatture, fa fede la data dell’effettivo pagamento, indipendentemente da quando sono iniziati i lavori.
Significa che per agevolare le spese col Superbonus – fatti salvi tutti gli adempimenti – i pagamenti devono essere effettuati tra il 01 luglio 2020 e il 30 giugno 2022.
Solo nel caso di sconto in fattura puoi fare riferimento alla data di emissione della fattura, che deve sempre essere nello stesso periodo di validità.
f) L’ASSEVERAZIONE
Per concludere, l’asseverazione che, per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, va trasmessa telematicamente all’ENEA.
Per gli interventi antisismici invece, sarà cura dei professionisti, ciascuno per le proprie competenze, redarre le asseverazioni che andranno consegnate al Comune.
Per tutti c’è da attestare la congruità delle spese sostenute degli interventi agevolati. Utilizzando i prezzari regionali o, nel caso in cui l’asseverazione possa essere sostituita dalla dichiarazione del fornitore, bisogna fare riferimento all’allegato I del Decreto Requisiti di agosto 2020 [LINK].
A presto
grazie