Cosa succede se in condominio hai un appartamento al grezzo e intendi fare lavori con il Superbonus 110?
PANORAMICA
Una delle domande più frequenti quando si parla di incentivi per la ristrutturazione della casa, è sulla possibilità di completare le unità al grezzo.
Come ho spiegato in diversi articoli precedenti, dipende da cosa deriva lo stato al grezzo, se da una nuova costruzione mai completata o da una ristrutturazione sospesa.
Nella maggior parte dei casi lo stato incompleto deriva dalla prima delle due. Un nuova costruzione mai terminata.
La categoria catastale F3 è quella attribuita in questi casi e, l’Agenzia delle Entrate è stata più volte chiara su questo punto: le categorie F3 non possono godere delle agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio perché non sono considerate “esistenti”.
Ora con il Superbonus la questione è tornata puntualmente fuori e nella risposta dell’Agenzia, la n. 174 del 16 marzo 2021 viene trattato un caso specifico, ma molto comune.
In un edificio condominiale di 21 unità (18 appartamenti e 3 magazzini), 5 abitazioni risultano al grezzo e accatastate come F3.
Le unità al grezzo risultano tamponate esternamente, ma prive di infissi, impianti , pavimenti ecc.
Oggi il condominio intende realizzare interventi di isolamento termico dell’involucro (presumibilmente un cappotto esterno), migliorare di due classi energetiche e accedere al Superbonus.
Il Superbonus ti permette di agevolare le spese per interventi di efficientamento energetico e antisismici al 110%.
Uno dei paletti degli interventi Ecobonus è quello di migliorare di due classi energetiche l’intero edificio, mediante l’esecuzione di almeno un intervento trainante (o principale) insieme agli eventuali trainati.
Nel caso dell’interpello di oggi il condominio vuole raggiungere gli obiettivi attraverso la posa del cappotto, che è uno dei due interventi principali.
I dubbi legittimi del condominio riguardano la presenza di unità censite come F3 (in corso di costruzione) e sono 3:
1) la presenza di F3 preclude a tutto il condominio di accedere al Superbonus?
2) In caso negativo alla domanda precedente, le unità al grezzo possono essere conteggiate nella moltiplicazione per trovare il massimale di spesa dell’edificio?
3) Gli eventuali interventi trainati eseguiti sugli appartamenti incompleti (ad esempio finestre ed impianto di riscaldamento) possono essere agevolati al 110%?
REMINDERS
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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.
1) è consentito il Superbonus?
Il Superbonus energetico si può applicare su edifici “esistenti” dotati di impianto termico e a destinazione residenziale, escluse le categorie A1, A8 e A9.
L’intervento di isolamento termico delle superfici opache dell’involucro riscaldato è trainante e il limite di spesa in condominio va calcolato moltiplicando il massimale singolo per il numero delle unità di cui è composto l’edificio.
Per l’isolamento termico è di 40.000 euro fino a 8 unità e 30.000 euro per le eccedenti alle 8. Questo per quanto riguarda gli edifici condominiali.
Inoltre, come ti ho accennato all’inizio, le categorie F3 sono categorie provvisorie che non possono accedere alle agevolazioni.
Si tratta di categorie fittizie che riguardano immobili “in corso di costruzione” che non sono considerati “esistenti” dal punto di vista bonus.
Tuttavia, la presenza in condominio di unità al grezzo di questa categoria, non preclude l’accesso al Superbonus alle restanti unità immobiliari.
2) il massimale di spesa
Quindi gli interventi sulle parti comuni del condominio sono agevolabili col 110% anche se alcune unità sono in corso di costruzione.
Possono però concorrere alla moltiplicazione per individuare il tetto massimo sul quale calcolare il bonus?
L’Agenzia risponde di no. Nel caso dell’interpello di oggi di un condominio di 21 unità delle quali 5 allo stato grezzo, la moltiplicazione va fatta per le 16 completate.
40.000 euro x 8 + 30.000 euro x 8 = 560.000 euro per l’intervento di isolamento termico.
L’incidenza del 25% della superficie disperdente lorda andrà verificata non considerando gli F3, e aggiungo io, nemmeno i magazzini, ma solo i 13 appartamenti dotati di impianto di riscaldamento.
La superficie del volume riscaldato va considerata lungo le pareti che dividono le abitazioni e le unità “fredde” e non l’intero involucro esterno dell’edificio.
Altra considerazione, pur se i magazzini concorrono al calcolo del massimale, i titolari di queste unità potranno accedere alle agevolazioni per gli interventi sulle parti comuni solo se la somma delle superfici residenziali è maggiore del 50% in riferimento all’edificio.
3) i trainati sugli F3
Infine rispondendo all’ultimo quesito, l’Agenzia nega la possibilità di agevolare gli interventi energetici trainati nell’unità in corso di costruzione.
Perciò le opere di completamento degli F3 (comprese finestre e impianto termico) non possono essere agevolate col Superbonus
A presto
grazie
Ciao Danilo, un dubbio…. in questo l’unità al grezzo non preclude la possibilità di fare l’Ape dell’edificio pre e post per valutare il saldo delle due classi dell’intero edificio?
Grazie come sempre.
complimenti
Ti ringrazio Renzo