Due fabbricati aderenti su due particelle distinte costituiscono un condominio minimo? È necessario richiedere il codice fiscale per il Superbonus 110?
PANORAMICA
Continuando con la serie di articoli dedicati ai chiarimenti pubblicati dall’Agenzia delle Entrate, oggi tratto di un caso particolare dove due edifici sono in aderenza e insistono su due particelle distinte.
La risposta è la 196 del 18 marzo 2021 e riguarda degli immobili di diverse proprietà che sono distribuiti su due edifici distinti, ma con il muro centrale ed altre parti strutturali in comune.
Uno dei due è di unica proprietà ed è costituito da 3 unità (abitazione+pertinenze), mentre l’altro è formato da altre 3 unità, due delle quali di altre proprietà.
Muro centrale, parte del tetto e le fondazioni sono in comune. Tutti gli immobili sono riscaldati e l’intervento sarà suddiviso in due:
1) demolizione e ricostruzione del primo edificio di unica proprietà;
2) interventi per la riduzione del rischio sismico sul secondo.
Lavori che i titolari intendono agevolare con il Superbonus 110%, sia per quanto riguarda la parte strutturale, sia per le opere di efficientamento energetico.
Il dubbio di chi pone la domanda riguarda l’edificio: può essere considerato un condominio minimo nel suo complesso? Soprattutto per capire i massimali applicabili. Inoltre, va richiesto il codice fiscale?
Superbonus che ad oggi che ho pubblicato questo video, il 26 luglio 2021, ha la scadenza fissata al 30 giugno 2022 per le unifamiliari e al 31 dicembre 2022 per i condomini.
PER APPROFONDIRE IL VIDEO: “SUPERBONUS 110 ultime novità RIEPILOGO SCADENZE interventi e massimali di spesa per il 2022”
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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.
IL CONDOMINIO MINIMO
Il condominio minimo è un edificio composto da più unità dove il numero dei condomini (proprietà distinte) non è superiore a 8.
Un esempio di condominio minimo potrebbe essere una bifamiliare composta da due abitazioni, ciascuna di proprietà di due soggetti distinti (ad esempio due fratelli).
Il condominio minimo va trattato in tutto e per tutto come un condominio tradizionale, tranne che non c’è l’obbligo di nominare un amministratore e non deve essere redatto il regolamento di condominio.
I LIMITI DI SPESA IN CONDOMINIO
Capire se l’edificio (o in questo caso gli edifici) può essere considerato un condominio è importante per i massimali dei bonus sulle parti comuni.
Il massimale di spesa per gli interventi sulle parti comuni si calcola moltiplicando il limite previsto per il numero delle unità di cui è composto l’edificio. Pertinenze incluse.
Un esempio può essere l’intervento trainante di isolamento delle superfici opache dell’involucro riscaldato (il cappotto), che prevede per gli edifici fino a 8 unità un limite di spesa di 40.000 euro per ogni immobile.
Nel caso in cui il condominio sia composto da 4 abitazione e 4 garage pertinenziali, il limite di spesa per il cappotto esterno sarà il risultato di 40.000 euro x 8= 320.000 euro.
Stesso discorso vale per i 96.000 euro del Sismabonus.
Perciò nell’esempio dell’interpello di oggi, i due edifici insieme sarebbero formati da 6 unità totali, che concorrono tutte alla moltiplicazione dei massimali.
I TRAINATI
Realizzato un trainante, come il cappotto esterno, potrai poi trainare gli interventi Ecobonus nelle singole unità.
Significa che le spese per la sostituzione degli impianti di riscaldamento autonomi, o di sostituzione degli infissi, potranno essere agevolate al 110%.
Attenzione però, ciascun condomino, ciascun soggetto, può agevolare gli interventi Ecobonus 110% su massimo 2 unità.
Per gli interventi sulle parti comuni invece non c’è limite.
CONTANO LE UNITA’ CATASTALI INIZIALI
Tutti questi interventi possono essere agevolati al 110%, i bonus si possono sommare e i massimali vanno moltiplicati per il numero delle unità catastali esistenti prima dell’inizio lavori.
Non conta se poi verranno fuse o frazionate, il massimale va considerato per il numero delle unità pre intervento.
Anche in caso di demolizione e ricostruzione vale la stessa regola. L’importante è che l’intervento si configuri sempre come ristrutturazione edilizia.
LE PARTI COMUNI
A proposito della tipologia di fabbricato, l’Agenzia risponde che verificare se effettivamente l’edificio così composto sia un condominio non è verificabile con l’interpello.
Da per buono che lo sia e rimanda ai titolari di appurare in altro modo che la costruzione abbia le caratteristiche di condominio minimo.
Visto che hanno parti strutturali in comune come il tetto e le fondazioni, oltre che il sistema fognario, di fatto è molto probabile che sia considerabile un condominio nel complesso. In effetti sarebbero necessari dei sopralluoghi per averne la certezza.
Preso per buono che lo sia, i condomini potranno accedere al Superbonus per le 6 unità complessive e non avendo l’obbligo di nominare un amministratore non è necessario chiedere il codice fiscale.
Sarà sufficiente quello del condomino incaricato che eseguirà i pagamenti per conto degli altri.
A presto
grazie