Come funziona il Superbonus 110 quando vuoi ristrutturare un edificio del quale sei unico proprietario? Se demolisci e ricostruisci a quanti massimali hai accesso?
PANORAMICA
Il Superbonus è certamente un’opportunità unica se intendi ristrutturare la tua casa, ma la complessità normativa spesso scoraggia.
Con i miei video e articoli cerco di informarti sull’argomento, sulle novità, le interpretazioni e i chiarimenti che vengono pubblicati di continuo.
Come quello da cui prendo spunto oggi, la risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 242 del 13 aprile 2021. Un interpello riguardante la ristrutturazione di un edificio composto da un’abitazione, una pertinenza e due non-pertinenze.
Gli immobili sono una categoria A e tre C che verranno demoliti e ricostruiti per realizzare una nuova abitazione più garage.
Il dubbio del proprietario riguarda la possibilità di accedere al 110% e con quali massimali vista la conformazione dell’edificio di unica proprietà dove le unità hanno caratteristiche di indipendenza funzionale.
Gli interventi saranno sia di efficientamento energetico, che antisismici.
Verrà isolato l’involucro, sostituito l’impianto termico esistente, installata la VMC, infissi e impianto fotovoltaico.
Gli interventi antisismici invece riguarderanno l’intera struttura, fondazioni e copertura.
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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.
L’EDIFICIO DI UNICA PROPRIETA’
Fosse stata un’abitazione e tre pertinenze avremmo avuto un edificio unifamiliare per il quale sono chiari sia i massimali che la possibilità di accedere al 110%. L’unifamiliare è una tipologia già presente all’interno della prima pubblicazione della norma a maggio 2020.
Il titolare dichiara che due delle tre categorie C non sono pertinenze (sul come dimostrare che non sono pertinenze ho ancora dei dubbi) l’edificio si configura come di unica proprietà composto da più unità.
Gli immobili presentano caratteristiche di indipendenza e l’Agenzia da un’interpretazione a mio parere sorprendente, ma te ne parlerò alla fine.
Gli edifici di unica proprietà composti da più unità erano esclusi dal Superbonus.
Puoi ritrovare tutta l’evoluzione nei miei video e negli articoli.
PER APPROFONDIRE “video Superbonus”
PER APPROFONDIRE “articoli Superbonus”
Dal 01 gennaio 2021,con la Legge di Bilancio anche gli edifici di unica proprietà, composti da 2 a 4 unità sono stati ammessi al Superbonus.
Per conteggiare il numero delle unità non vanno considerate le pertinenze, mentre per la moltiplicazione dei massimali si.
QUANDO SCADE IL SUPERBONUS?
Quando scade il Superbonus per un edificio con queste caratteristiche?
Le proroghe sono state un argomento caldo per tutto l’inizio del 2021, fino a luglio scorso. Anche se non è arrivata quella importante che sposta il termine del 110% abbastanza avanti nel tempo da essere compatibile con le tempistiche di un cantiere, ne sono arrivate alcune per il 2022, ma frammentate in base alla tipologia di fabbricato.
Ad oggi per le singole unità la scadenza del Superbonus è fissata al 30 giugno 2022, mentre per i condomini è il 31 dicembre 2022.
E gli edifici di unica proprietà composti da più unità?
Ha due scadenze: il 30 giugno 2022 o, se raggiunge almeno il 60% dei lavori, al 31 dicembre sempre del 2022.
GLI INTERVENTI E I MASSIMALI
Per gli interventi di efficientamento energetico, requisito fondamentale insieme al miglioramento delle due classi energetiche, è che gli immobili siano già dotati di un impianto termico funzionante.
Nell’esempio di oggi, solo l’abitazione è dotata di riscaldamento, perciò potranno essere agevolati gli interventi ecobonus sulla sola unità abitativa.
Gli interventi energetici hanno il limite di due unità sui quali poter agevolare il 110%, regola che in questo caso non influisce visto che l’unità riscaldata è una sola.
Per gli interventi antisismici invece non ci sono limiti, l’importante è che l’edificio sia ubicato in una delle zone sismiche riconosciute, la 1 la 2 o la 3.
Puoi verificare in quale zona è il tuo fabbricato in questo Sito.
In tutto questo, l’intervento che sarà di demolizione e ricostruzione, dovrà configurarsi come “ristrutturazione edilizia” – lettera d) comma 1 art. 3 del DPR 380/2001 – il Testo Unico dell’Edilizia.
La qualificazione dell’intervento spetta spetta al Comune e deve risultare dal titolo edilizio che si tratta di “ristrutturazione edilizia”, in questo caso anche con cambio di destinazione d’uso.
Il Superbonus è solo per le abitazioni e le relative pertinenze, perciò gli immobili di categoria C non pertinenziali non potrebbero essere ammessi, a meno che non venga mutata la destinazione d’uso ad abitativo.
Questo deve avvenire contestualmente ai lavori agevolati e deve risultare chiaro nella SCIA o nel Permesso di Costruire rilasciato.
Fatte tutte queste premesse, quali sono i massimali per un edificio di unica proprietà?
Come sempre va considerata la situazione catastale iniziale e vista la conformazione dell’edificio di unica proprietà, andrebbe trattato come un condominio minimo, quindi moltiplicando per 4.
Invece l’Agenzia ci sorprende con un’interpretazione che personalmente ritengo dubbia.
Probabilmente per le caratteristiche di indipendenza delle singole unità, l’Agenzia moltiplica per 3 i 96.000 euro del Sismabonus, considerando abitazione e pertinenza come unifamiliare più le 2 unità di categoria C.
Di conseguenza anche per gli interventi energetici applica lo stesso principio. Considera l’unità abitativa e la pertinenza come immobile funzionalmente indipendente con accesso autonomo esterno, sulla quale applicare l’Ecobonus.
Quindi come fosse un’unifamiliare:
50.000 euro per l’isolamento termico
30.000 euro per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento
48.000 euro per il fotovoltaico (2.400/1.600 euro/kw)
54.545,00 euro per gli infissi, per i quali ti ricordo che in caso di demolizione e ricostruzione, possono essere comunque agevolati anche se verranno modificati e/o ampliati, visto che farà fede la situazione finale dell’edificio.
A presto
grazie
buongiorno. Ho un dubbio Amletico. Devo iniziare una demolizione e ricostruzione con ampliamento su un unifamiliare A/7. Il dubbio consiste negli infissi. Ante operam l’immobile in oggetto è di mq 75 circa e ha n. 4 finestre e una porta di ingresso. Demolendo e ricostruendo , per via delle normative vigenti il finestrato deve essere obbligatoriamente di più. L’asseveratore mi dice che può asseverare soltanto la quantità degli infissi post operam come la classica sostituzione nella ristrutturazione. Io, invece, gli dico che per le demo/ricostruzioni il limite minimo asseverabile è imposto dalla legge che regola le aperture. Chi ha ragione?
C’è una circolare o qualcosa dell’ENRA o AdE che può togliermi questo dubbio?
Grazie e buona giornata.
Ciao Alessandro. Ti posso indicare la risposta 423 del 2021
Ciao Danilo. Ho un villino categoria a7. Devo fare demolizione e ricostruzione . La parte sismica va al 110. Invece la parte dell ecobonus va anche al 110%?
Ciao Emanuele. Si, con le regole che contraddistinguono gli interventi Ecobonus 110 per cento