Spostare o ampliare l’edificio con demolizione ricostruzione consente la detrazione con il “Sisma Bonus”?
PANORAMICA
Torniamo sul “Sisma Bonus” e sulle agevolazioni fiscali connesse, oggi proviamo a rispondere a tre quesiti legati agli interventi con demolizione e ricostruzione dell’edificio:
1) è consentito spostare il fabbricato?
2)è possibile cambiare la sagoma?
3)si può ampliare?
Teniamo sempre bene a mente che analizzeremo i quesiti dal punto di vista delle detrazioni. Quindi al di là se sono realizzabili o meno dal punto di vista urbanistico, andremo a vedere se è consentita la detrazione, che è ciò che ci interessa.
Inoltre ritengo opportuno dirvi che nelle parti dove la normativa risulta poco chiara o interpretabile, le soluzioni sono miei pareri professionali maturati in quasi vent’anni di attività.
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DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE COL “SISMA BONUS”
Torniamo quindi al “Sisma Bonus”.
Il “Sisma Bonus” introdotto dal decreto legge 63/2013, prevede detrazioni maggiori per le spese sostenute per gli interventi finalizzati al recupero del patrimonio edilizio che migliorano la statica.
Fino al 31 dicembre 2021 la percentuale può addirittura arrivare all’85% da suddividere in cinque rate annuali.
Una delle regole imprescindibili è che gli edifici siano ubicati all’interno di una delle tre zone sismiche: la 1 la 2 e la 3.
Tra le svariate opere agevolabili con il “Sisma Bonus” è consentita anche la demolizione e fedele ricostruzione del fabbricato. Consentita a patto che l’intervento si configuri come ristrutturazione e non come nuova costruzione.
E’ necessario che l’intervento di “ristrutturazione” risulti dal titolo abilitativo, ad esempio deve essere scritto nell’oggetto del “permesso di costruire” rilasciato dal Comune competente.
Se volete approfondire oltre vi lascio qui di seguito gli articoli che trattano delle detrazioni per ristrutturazione e quelli sul risparmio energetico visto che sono strettamente connessi.
-Guida RISTRUTTURAZIONE Casa DETRAZIONE Fiscale 2019
-Guida RISTRUTTURAZIONE Condominio DETRAZIONE Fiscale 2019
-L’IVA RIDOTTA nelle RISTRUTTURAZIONI (2019)
-RISTRUTTURAZIONE del BAGNO – Posso Detrarre la Spesa?
-Come detrarre la spesa del BOX e Posto Auto
-Come DETRARRE l’acquisto di IMMOBILI già RISTRUTTURATI
-RISTRUTTURAZIONE hai DIMENTICATO la comunicazione all’ENEA?
-BONUS MOBILI 2019 (ed Elettrodomestici) Come Detrarre la spesa
-SISMA BONUS Abitazioni e locali per Attività Produttive (2019)
-SISMA BONUS sulle PARTI COMUNI di Edifici Condominiali (2019)
-Agevolazioni per Acquisto di CASE ANTISISMICHE (Decreto Crescita 2019)
-ECOBONUS 2019 Le DETRAZIONI per il Risparmio Energetico sulla Casa (1 di 3)
-ECOBONUS 2019 gli INTERVENTI per il Risparmio Energetico sulla Casa (2 di 3)
-ECOBONUS 2019 le REGOLE e gli ADEMPIMENTI per il Risparmio Energetico sulla Casa (3 di 3)
-Cosa succede alla DETRAZIONE Ecobonus in caso di VENDITA o Successione della Casa?
SPOSTARE L’UBICAZIONE DEL FABBRICATO
Rispondendo alla prima delle tre domande che ho posto all’inizio, è possibile spostare l’edificio?
L’interpello 131 del 2018 fornisce dei chiarimenti in merito alle possibilità di spostare l’edificio quando si intende demolire e ricostruire il fabbricato.
Ribadisce che dal titolo amministrativo rilasciato dal Comune deve risultare che si tratta di recupero di patrimonio edilizio esistente e non di nuova costruzione.
Nell’interpello 131 si conferma che gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrano all’interno della “ristrutturazione edilizia” con l’obbligo di mantenere la stessa volumetria, escluse le sole innovazioni tecniche necessarie per adeguarsi alla normativa antisismica.
La demolizione e ricostruzione che viene ritenuta soluzione ottimale per il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni e quindi per la riduzione del rischio sismico.
Detto questo, l’intervento risulta ammissibile alla detrazione anche quando il fabbricato ricostruito risulta spostato rispetto all’ubicazione originaria.
Si parla di spostamenti di lieve entità.
Il mio consiglio professionale è: verificate con il tecnico del Comune se l’intervento che intendete realizzare si può configurare come “ristrutturazione edilizia” e non nuova costruzione.
Anche in funzione del Piano Regolatore della vostra zona.
Il mio parere è che lo spostamento anche di alcuni metri sullo stesso lotto di proprietà sia consentibile. Vuoi che sia per esigenze tecniche dovute alla conformazione del territorio o per la presenza di vincoli.
Ritengo invece fuori dall’ambito che stiamo trattando lo spostamento su un altro lotto (adiacente o meno) che comporti la ricostruzione a diverse decine o addirittura centinaia di metri di distanza dall’ubicazione iniziale.
Intervento che, anche se consentibile urbanisticamente, verrebbe inquadrato come “nuova costruzione” e quindi non detraibile attraverso il “Sisma Bonus”.
CAMBIARE LA SAGOMA DEL FABBRICATO
E per quanto concerne il cambio di sagoma?
Abbiamo detto che la norma consente la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria.
Sempre l’interpello 131/2018 (ferme restando tutte le regole che abbiamo detto finora) specifica che la sagoma è intimamente legata anche all’area di sedime, cioè a dove è ubicato il fabbricato.
Sulla base del principio del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici numero 27 del 2018 citato nell’interpello, rientrano negli interventi di “ristrutturazione edilizia” (e quindi agevolabili):
-la demolizione e la ricostruzione con la stessa volumetria;
–solo per quanto riguarda gli immobili vincolati ai sensi del decreto legislativo numero 42 del 2004, demolizione e ricostruzione con il rispetto della medesima sagoma preesistente.
Quindi considerato che il legislatore ha eliminato il riferimento al rispetto della sagoma per gli immobili non vincolati, oltre allo spostamento è consentito anche variare la sagoma.
Consiglio professionale: anche in questi casi è utile applicare la regola del buon senso.
Poter modificare la sagoma non significa necessariamente doverlo fare, e stravolgendo talvolta la forma originaria con altre bizzarre e non inseribili nel contesto ambientale in cui si trova l’edificio.
Volendo fare un esempio, prendiamo un territorio prevalentemente rurale come quello dove abito e opero io, nelle Marche.
Il buon senso sta nel ricostruire un edificio quanto più possibile nel rispetto della tipologia del fabbricato classico che troviamo nelle campagne, della classica casa rurale.
Valutate sempre insieme al vostro tecnico le soluzioni migliori e prospettate il vostro progetto all’ufficio tecnico Comunale che avrà l’ultima parola in merito.
AMPLIARE IL FABBRICATO
E ampliare il fabbricato è possibile?
Gli interventi di ampliamento non sono contemplati, fatto salvo per le sole innovazioni tecniche necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.
Tenete sempre presente che sto parlando dal punto di vista della detraibilità per “ristrutturazione”, quindi anche ipotizzando ci sia la possibilità di un aumento volumetrico a livello urbanistico, le spese sostenute per la parte in ampliamento non potranno essere detraibili, perché risulterebbe come “nuova costruzione”.
Quindi nel caso realizziate contestualmente alla demolizione e ricostruzione, un ampliamento, il mio consiglio è di suddividere in fattura l’importo per gli interventi sulla parte preesistente e l’importo relativo alla parte in ampliamento.
Meglio ancora se fatturati separatamente.
A presto.
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grazie
Danilo Torresi
aggiungo che lo stesso deve essere demolito e ricostruito con adeguamento sismico e igienico sanitario, visto che i servizi igienici sono inesistenti attualmente.
buongiorno, la mia domanda è inerente ad un fabbricato rurale su tre livelli oltre la parte di tetto crollato in parte, lo stesso è accatastato in tre sub categoria f/2, visto che non ci sono alcun tipo di riscaldamenti e infissi in legno ormai marci, chiedo se posso accedere al solo sisma bonus per le tre unità, oltre il tetto di copertura (non accatastato poichè crollato negli anni) e quali opere rientrano nel sisma bonus.
inoltre le opere interne di finitura possono rientrare come ristrutturazioni al 50%
grazie
ciao Antonio. Conta che la mia risposta sarà generica non conoscendo l’immobile e mi baso sulla tua descrizione, questo per dirti che sarebbe opportuno che facessi verificare ad un tecnico. Comunque puoi usufruire del sismabonus se ricade in una delle zone sismiche riconosciute, moltiplicato per le tre unità esistenti. Demolendo e ricostruendo ritengo che tutto possa rientrare nel sismabonus, anche le finiture e non come 50% con nuovi tetti massimi
Buongiorno, vorrei demolire e ricostruire una piccola baita di montagna, riscaldata con stufa a legna con lo stesso volume, ma con sagoma e area di sedime diversa spostantola di circa 5 metri.
Posso usufruire dell’ecobonus 110% o 65%(coibentazione, sostituzione finestre ed installazione caldaia a biomassa – pallets) e del bonus per ristrutturazione 50% per i restanti lavori o l’intervento configura quale nuova costruzione?
Per rispetto del volume si intende il volume totale, cioè anche quello sotteraneo, non urbanistico?
Quale denominazione deve avere il titolo per la richiesta di concezione edilizia?
Grazie
ciao Gerardo. Per ora è prematuro dire se è possibile o meno accedere al 110%. Per il 65% lunedì uscirà un articolo sugli incentivi per il recupero dei ruderi che ti sarà sicuramente utile. Sul volume, l’ampliamento equivale a nuova costruzione, inibendo l’accesso alle agevolazioni.
Buongiorno, grazie premetto ancora che la baita appartiene alla categoria A4 e il volume non sarà modificato. Posso usufruire del bonus 65 e 50? Magari riesce anche a rispondere alle altre 2 domande. Grazie in anticipo.
Non c’è una risposta netta e sicura, bisogna valutare la situazione nel particolare. Le domande che mi fai hanno diverse implicazioni alle quali non si può rispondere semplicemente sulla base delle informazioni che mi hai dato. Il consiglio è di incaricare un tecnico che studierà la pratica e valuterà l’intervento più opportuno, anche per quanto riguarda l’obiettivo ristrutturazioni. In linea generale un fabbricato demolito e ricostruito con la stessa volumetria equivale a “ristrutturazione edilizia” e se presente un impianto di riscaldamento valido (la stufa a legna solitamente non è riconosciuta), allora sarà possibile anche accedere all’ecobonus. Per il 110% ad oggi è impossibile rispondere.
Buongiorno e complimenti per la pagina molto utile e chiara.
Ho un quesito da porre. Nel caso di demolizione e ricostruzione con stessa volumetria di un’abitazione singola, ma in area di sedime diversa ( demolizione di un edificio in aderenza e ricostruzione a circa 10 metri) e sagoma diversa, si può sfruttare il sisma bonus se ho capito bene. Ho letto di una risoluzione dell’AdE in cui si fa riferimento al cumulo delle due agevolazioni, ma solo per condomini in cui l’ecobonus viene assorbito dal sisma bonus e portato anche questo all’85% mi pare. E’ possibile nel mio caso usufruire dell’ecobonus ( al 50 o al 65 %) e fino a che tetto di spesa?
Grazie
ciao Filippo, purtroppo la cumulazione dei due bonus è possibile solo se in presenza di parti comuni. Puoi usufruire anche dell’Ecobonus, ma il limite di spesa legato all’immobile rimane 96.000 euro
Grazie molto interessante l’articolo.
Quindi se ho ben capito una società di costruzioni può demolire un edificio e ricostruire un edificio di volumetria maggiore e nel quale verrebbe realizzato un numero maggiore di unità immobiliari se le “norme urbanistiche vigenti lo consentono”. Quest’ultima è una frase che ricorre spesso anche negli interpelli.è giusto pensare di poter considerare come norma urbanistica le disposizioni definite nel PRG ? ovvero demolire e ricostruire secondo quanto concesso dal PRG vigente?
Se ho ben capito poi lo stesso costruttore (o una società che fa parte dello stesso gruppo) può ricevere il credito dagli acquirenti, qualora questi optino per la cessione del credito. Però in questo caso il costruttore è “vincolato” da leggi nel prezzo di vendita ( cioè deve obbligatoriamente scontare il prezzo di vendita dell’immobile del quantitativo che detrae grazie alla cessione da parte dell’acquirente) o può concordare il prezzo con l’acquirente oltre che acquisire il credito? grazie mille!
Buongiorno ho trovato molto interessante la pagina.
Avrei un quesito. Nel caso di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria ( rispettando i limiti del PRG) l’acquirente ( e non il costruttore) può accedere all’incentivo? lo chiedo perchè leggendo vari siti e interpelli ( es n.5 16 Gennaio 2020)mi sembra che nel caso di “sismabonus acquisito” (acquisto fatto da costruttore, e non sismabonus ordinario) possa valere anche se quest’ultimo ha aumentato la volumetria. sbaglio?
grazie e buon lavoro.
Con il sismabonus acquisti (che è diverso dal classico) è possibile ampliare la volumetria, ne ho parlato anche in un articolo che ti lascio https://www.danilotorresi.it/2020/03/23/sismabonus-acquisto-casa-antisismica-2020-la-detrazione-sul-prezzo-dellimmobile-ristrutturato/
Ciao Danilo, ho scoperto da poco il tuo canale e relativo sito, complimenti per i contenuti che esponi e la modalità con cui ne parli. Sto cercando di trovare informazioni ad un caso analogo a quello che tratti in questo articolo. Ho un abitazione, su cui vorremmo effettuare intervento di demolizione e ricostruzione. Purtroppo questa si trova su di un terreno soggetto a vincoli di assetto idrogeologico e la normativa regionale prevede la ricostruzione solo in condizione di sicurezza idraulica (ovvero nel mio caso rilevato di 2 metri per tutta l’abitazione). Lo stesso regolamento regionale, alla voce Sedime, recita “Nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia, effettuati ai sensi dell’articolo 7, comma 1, lettera d) del TU…. rientra la delocalizzazione degli edifici determinata da norme speciali”. La norma di attuazione di questo vincolo indica inoltre che in questi casi viene incentivata la delocalizzazione con possibilità di spostarsi su altri terreni agricoli non soggetti a vincolo ed il non dover risostenere nessun costo di costruzione. Avendo letto l’interpello 131/2018 in cui parla di delocalizzazione e mantenimento della possibilità delle detrazioni, secondo te, con questa casistica di vincolo cosi penalizzante e normativa cosi possibilista (indicazione ristrutturazione anche con delocalizzazione). Potrebbe essere possibile poter beneficiare di Sisma Bonus per delocalizzazione di importante entità, quindi altro lotto di terreno al di fuori dell’area vincolata, anche in questo caso? grazie
Ciao Max. Sulla base delle info che hai descritto, direi che rientra perfettamente nei casi di spostamento riconosciuti dall’Agenzia delle Entrate come detraibili. Come sempre però il mio consiglio è di affiancarti, oltre che ad un tecnico, anche ad un commercialista, sin dall’inizio.
Salve pregiato Geometra. Avrei un requisito da sottoporle. Mi sto accingendo a ristrutturare un immobile acquistato anni fa, dacché solo ora sono prossimo alle concessioni edilizie. Dovrò ampliarlo, ed in parte demolirmo. Una parte verrà coservata, ma sottoposta a restauro (sismico ed energetico) dei tetti, solai, pareti perimetrali; verranno sostituiti gli infissi, impianti di riscaldamento. Una parte verrà demolita (65 mq) e ampliata di 15. Infine, altri 35 mq verranno edificati ex novo. Ora Le chiedo: posso usufruire di agevolazioni fiscali previste dal sismabonus e dell’ecobonus? E se sì, per quali parti? Per nuova costruzione si tiene conto della mera cubatura in aggiunta all’ante operam? È questo un interrogativo che più d’uno non ha risolto compiutamente. La ringrazio in anticipo. Cordialità. Stefano
ciao Stefano. Nel tuo caso credo tu possa detrarre come “ristrutturazione” limitatamente alla parte esistente (gli ampliamenti sono esclusi), quindi il 50% fino a 96.000 euro e detrarre gli interventi di miglioramento energetico (o singolarmente o come riqualificazione energetica). Tieni conto che il bonus per la ristrutturazione è applicabile per ogni unità immobiliare, se l’edificio è formato da più subalterni (e quindi anche con parti comuni). Per quanto riguarda il sismabonus la legge non contempla gli ampliamenti, a meno che non siano necessari ai fini dell’adeguamento alle norme antisismiche, ma questo solo il progettista può attestarlo.
Salve, sto valutando di acqustare un edificio (accatastato come c6, officina) per demolirlo e ricostruirlo come abitazione. Da come ho capito anche questi interventi posso risultare come ristrutturazione e quindi mi peretterebbero di beneficiare del sismabonus (non ho capito però se a questi posso sommare quelli della riqualificazione energetica). Per ovvi motivi, inizialmente, rispetteremo la volumetria ma non la sagoma e il sedime, e cioè ci sposteremo la nuova abitazione di qualche metro poichè l’officina risulta attaccata a un muro perimetrale (chiaramente, come dice Lei, verificheremo la concreta possibilità con il catasto e il geometra del comune). Se tutto questo, con conferma del geometra, ci permetterà di avere il bonus ristrutturazione e sismabonus, in un secondo tempo (anche un anno se serve) posso ampliare la volumetria nel rispetto dei limiti imposti dalle condizioni di edificabilità del terreno,senza perciò rischiare di dover tornare indietro il bonus ricevuto per il vecchio lavoro? (sia ben inteso che questo ampliamento non mi darà diritto a nessun bonus)
Ciao. Se l’intervento di ampliamento è successivo e distinto dal precedente, non c’è motivo che pregiudichi la detrazione già attiva. Come dici anche tu, il nuovo intervento di ampliamento non da diritto a nessuna agevolazione connessa al recupero del patrimonio edilizio esistente, perché inquadrabile come nuova costruzione.