In caso di acquisto di una casa antisismica quali sono le novità 2020 per la detrazione con il Sismabonus?
Stai cercando una casa da acquistare e vuoi sapere di quali agevolazioni fiscali puoi usufruire?
Vorresti acquistare un nuovo immobile e non uno “vecchio” da ristrutturare?
Ritieni la sicurezza statica un fattore fondamentale nella valutazione dell’edificio?
Devi sapere allora che per alcuni tipi di immobili ristrutturati è possibile detrarre fino a 81.600 euro sul prezzo di acquisto.
PANORAMICA
Quello di cui ti parlo oggi è il “Sismabonus acquisti”, cioè le agevolazioni fiscali sul prezzo di un immobile, ristrutturato con precise caratteristiche antisismiche, che ti andrò a descrivere più avanti nell’articolo.
È un argomento che ho già trattato in un precedente articolo del 2019, ma che alla luce delle recenti modifiche normative del 2020 necessita di un aggiornamento.
La Legge di Bilancio e il recente DM 24 del 9 gennaio 2020, hanno apportato delle modifiche alle normative sulle detrazioni.
Anche il Sismabonus ha subito delle variazioni più o meno importanti, anche grazie al contributo dei chiarimenti intervenuti durante il 2019 da parte dell’Agenzia delle Entrate.
PER APPROFONDIRE: “SISMABONUS con PERMESSO DI COSTRUIRE o SCIA: nuove regole e come funziona per la detrazione 2020”
Ciò di cui tratterò oggi però è il “Sismabonus acquisti” cioè quella agevolazione prevista dalla normativa sull’acquisto di immobili ristrutturati con rigorosi criteri antisismici.
È stato introdotto nel 2017 e esteso nella sua efficacia nel 2019.
È una di quelle agevolazioni connesse agli interventi sugli edifici esistenti, con l’obiettivo di sostituire e rinnovare il parco fabbricati italiano.
In particolare quelli strutturalmente obsoleti e che ricadono nelle zone sismiche 1,2 e 3.
Nel corso dell’articolo cercherò di chiarire nella maniera
migliore possibile:
1) chi può usufruire delle agevolazioni;
2) quanto si può detrarre e la cessione del credito;
3) le regole e gli adempimenti per accedere al bonus;
4) la documentazione da verificare e conservare.
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1) CHI PUO’ USUFRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE
Torniamo a noi e vediamo come prima cosa chi può detrarre la spesa di acquisto di un immobile antisismico.
Può usufruire dell’agevolazione “Sismabonus acquisti” ovviamente colui che si intesterà l’immobile, colui che acquisterà la casa, l’unità immobiliare facente parte dell’edificio ristrutturato con criteri antisismici.
Può essere sia un soggetto IRPEF o IRES, quindi sia persone fisiche che società.
Te che ti intesterai l’immobile sarai colui che potrai detrarre la percentuale sulla spesa.
Più avanti vedremo che potrà essere anche un altro soggetto, grazie alla possibilità di cessione del credito.
2) QUANTO SI PUO’ DETRARRE E LA CESSIONE DEL CREDITO
quanto si può detrarre
Ma quanto si può detrarre? Quali sono le percentuali? C’è un tetto massimo?
La detrazione può essere del 75% o dell’85% sul prezzo di vendita, con un tetto massimo di 96.000 euro, sul quale calcolare una delle due percentuali.
Anche gli eventuali acconti versati prima del rogito sono riconosciuti, purché il preliminare di vendita sia registrato prima della data della dichiarazione dei redditi.
Devono inoltre essere terminati i lavori dell’intero edificio.
Se acquisti in corso d’opera, la detrazione potrà partire soltanto dall’anno successivo a quello in cui i lavori sono terminati.
Le due percentuali (75% e 85%) dipendono dalla riduzione della classe di rischio che ti descriverò più avanti, nelle regole per accedere al bonus.
-Il 75% calcolato su un importo massimo di 96.000 euro, se la riduzione è di una classe di rischio;
-l’85% del prezzo di vendita sul tetto massimo sempre di 96.000 euro, se la riduzione risulta di due classi di rischio.
Ti faccio un esempio:
Ipotizzando tu stia acquistando un appartamento facente parte di un edificio ristrutturato con demolizione e ricostruzione che ha conseguito il passaggio di due classi di rischio inferiori.
Il prezzo pattuito con l’impresa costruttrice è di 150.000 euro.
La percentuale dell’85%, applicabile grazie al passaggio a due classi di rischio inferiori, può essere calcolata su un importo massimo di 96.000 euro.
Quindi 81.600 euro che puoi detrarre dall’IRPEF in cinque anni, con delle rate di pari importo di 16.320 euro.
Fruibili a partire dall’anno successivo a quello di acquisto e/o di fine lavori.
La cessione del credito
In alternativa all’utilizzo diretto della detrazione, è possibile scegliere di cedere il credito, o alle imprese che hanno eseguito i lavori, o a soggetti terzi collegati che vedremo tra poco.
(Sempre premesso che ci sia un accordo tra entrambe le parti e che entrambe acconsentano all’operazione).
Il cessionario (chi riceve il credito) può usufruire dell’importo, oppure ha la facoltà a sua volta di un’ulteriore unica cessione.
Anche per il cessionario la quota potrà essere compensata in cinque anni.
Lo sconto in fattura
Lo sconto in fattura, ovvero lo sconto diretto sul prezzo di acquisto pari all’importo della detrazione, valido fino al 31 dicembre del 2019, è stato eliminato.
Rimane solo applicabile per alcuni interventi energetici (Ecobonus) che abbiano un importo pari o superiore a 200.000 euro e solo se effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Inoltre gli interventi devono essere delle ristrutturazioni importanti, di
primo livello, cioè più del 50% della superficie disperdente esterna e con l’eventuale rifacimento anche dell’impianto termico (fine della
parentesi sconto in fattura).
Vediamo quali sono i soggetti a cui è possibile cedere il credito:
-altri condomini, nel caso di interventi sulle parti comuni di edifici condominiali;
-le società che fanno parte del gruppo dell’impresa esecutrice;
-le altre società consorziate nel caso in cui l’impresa che esegue i lavori faccia parte di un consorzio;
-i subappaltatori o i fornitori;
-i soci lavoratori dell’impresa subappaltatrice;
-le società fornitrici di personale all’impresa appaltatrice;
-l’eventuale consulente tecnico incaricato dall’appaltatore.
Non possono ricevere credito:
-i soggetti legati al solo vincolo di parentela con il beneficiario;
-il consulente commerciale/amministrativo dell’appaltatore.
La cessione va comunicata entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello
in cui si è sostenuto la spesa.
Va fatto tramite l’area riservata nel sito dell’Agenzia delle Entrate, o tramite PEC (posta elettronica certificata), o in modo cartaceo presso uno degli uffici provinciali.
PER APPROFONDIRE: “SCONTO IN FATTURA e CESSIONE DEL CREDITO: come si compila il modello per la comunicazione”
3) LE REGOLE E GLI ADEMPIMENTI PER ACCEDERE AL BONUS
Vediamo ora quali sono le regole e gli adempimenti necessari per accedere al “Sismabonus acquisti”.
Innanzitutto l’intervento deve riguardare l’intero edificio.
Non una porzione, non alcuni mobili, tutto.
L’intervento deve essere di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica dove le norme urbanistiche lo consentono.
Il fabbricato ricostruito inoltre può essere composto da un numero maggiore di unità rispetto al preesistente.
I lavori devono essere realizzati da un’impresa di costruzioni o di ristrutturazione immobiliare, direttamente o in subappalto (così come chiarito dalla risposta 279 del 19 luglio 2019).
L’impresa, che sarà anche la proprietaria, venderà o assegnerà direttamente
gli immobili.
Immobili che dovranno essere ceduti necessariamente entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
Data di fine lavori che puoi verificare nella comunicazione trasmessa al Comune.
Importante: il bonus sull’acquisto è valido soltanto se l’impresa che ha eseguito i lavori ha rispettato tutte le norme e gli adempimenti previsti dalla normativa “Sismabonus” nei casi di demolizione e ricostruzione, adempimenti che ti vado a dire ora.
Il “Sismabonus acquisti” è stato introdotto nel 2017 per gli edifici ubicati in zona sismica 1.
Successivamente, dal primo maggio 2019, esteso anche per gli edifici ricadenti in zone 2 e 3.
Le procedure autorizzative per quegli interventi che vogliono rientrare nelle agevolazioni connesse al “Sismabonus acquisti” devono essere iniziate dopo il primo gennaio 2017, non prima.
Contestualmente al titolo abilitativo, che sia Permesso di Costruire o una SCIA, deve essere depositata l’asseverazione del tecnico.
PER APPROFONDIRE: “SISMABONUS con PERMESSO DI COSTRUIRE o SCIA: nuove regole e come funziona per la detrazione 2020”
Asseverazione del tecnico necessaria per attestare la classe di rischio prima e quella che conseguirà l’edificio dopo l’intervento.
Per accedere alle agevolazioni è necessario che ci sia un passaggio ad una o due classi di rischio inferiori.
Passaggio che ti consentirà rispettivamente di poter usufruire o del 75% o dell 85% sul prezzo di acquisto.
Attenzione: l’asseverazione consegnata in ritardo, successivamente all’inizio lavori, non consente di accedere ai benefici fiscali.
Ne ho parlato anche nel recente articolo di risposte ai commenti “RISPONDO ALLE DOMANDE NEI COMMENTI DI YOUTUBE: FAQ”
A completamento delle opere, il Direttore Lavori e il collaudatore statico (se nominato) attestano, ciascuno per le proprie competenze, la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto approvato e all’asseverazione presentata.
A proposito dell’asseverazione, le linee guida per determinare le classi di rischio sono indicate all’interno del Decreto numero 58 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 e modificata dal Decreto numero 24 del 9 gennaio 2020.
Otto classi di rischio in ordine crescente, da A+ a G, che devono essere necessariamente attestate da un professionista abilitato, solitamente un Ingegnere.
L’accesso alle agevolazioni “Sismabonus acquisti” è consentito anche in caso di permuta di un “vecchio”, immobile così come si evince dalla risposta a 354 del 29 agosto 2019.
Puoi usufruire del bonus anche se non sono stati venduti o assegnati tutti gli immobili del fabbricato, l’importante è che siano terminati i lavori.
Per quanto riguarda i pagamenti infine, non devono essere necessariamente effettuati con bonifico parlante.
4) LA DOCUMENTAZIONE DA VERIFICARE E CONSERVARE
Per finire vediamo quali sono documenti che devi avere o verificare per poter accedere al “Sismabonus acquisti”:
-l’atto di acquisto, il documento principale dove all’interno troverai il prezzo di acquisto e tutte le informazioni e urbanistiche dell’edificio;
-la documentazione riguardante l’intervento, i titoli abilitativi (Permesso di Costruire o SCIA), l’asseverazione del tecnico allegata al titolo con l’attestazione del passaggio delle classi di rischio, la comunicazione di fine lavori e le attestazioni di conformità.
Documenti dai quali dovrà risultare anche la zona sismica dove è
ubicato il fabbricato.
A presto.
grazie
Ciao Danilo Torresi.
Avrei da porti un quesito.
Stò acquistando un appartamento da una società, la quale sta realizzando un condominio di 8 unità abitative.
Il condominio viene costruito con sismabonus abbattimento e ricostruzione con un aumento della volumetria. In questo caso la società usufruirà delle detrazioni. La domanda è : “Anche chi acquista può avere diritto alle agevolazioni sismabonus acquisti ? Oppure solo uno tra costruttore/acquirente puòa ccedere alle agevolazioni ? ”
Grazie mille.
Ciao Emilio. L’Agenzia ha risposto che l’impresa può usufruire dell’Ecobonus e gli acquirenti del Sismabonus acquisti.
Buongiorno,
complimenti per la professionalità.
Avrei una domanda in merito al SISMABONUS ACQUISTI 110%.
Un edificio viene demolito e al suo posto vengono costruite diverse palazzine abitative, tutte accatastate come UNICO EDIFICIO.
Vi sono i requisiti per il sismabonus acquisti.
L’acquirente di un appartamento situato nella prima palazzina completata, che rogita entro i termini per il sisambonus al 110% (es. 31.12.2021), potrà beneficiare da subito delle detrazioni se le altre palazzine sono ancora da costruire (e saranno costruite nei prossimi anni, con grandi rallentamenti causa covid), oppure bisognerebbe attendere il completamento dell’intero cantiere visto che la norma sembra richiedere il completamento dell'”intero edificio”?
Per non perdere il beneficio, sarebbe ammissibile procedere con le detrazioni dietro presentazione di una “comunicazione di fine lavori parziale”, con attestato di agibilità parziale (cioè quando è completata la prima palazzina)?
Oppure si potrebbe proporre una variante e accatastare separatamente le diverse palazzine?
Grazie.
Ciao Luisa. Il Sismabonus acquisti è valido se chi ristruttura e rivende è un’impresa. Inoltre la fine lavori parziale non credo sia contemplabile
Buogiorno,
il supernobus 110 può essere utilizzato anche per unità immobiliari con destinazione d’uso commerciale/negozio all’interno di un edificio ricostruito dopo una demolizione e ricostruzione con il requisto di casa antisismica?
Grazie
Ciao Ernesto. Non ho capito la domanda, ma ti dico che il Superbonus è destinato agli edifici residenziali.
Buonasera Danilo, vorrei chiedere una delucidazione: demolizione completa di villetta di 1 unita abitativa con ricostruzione di 16 unita abitative, per il bonus sisma casa il beneficio degli acquirenti è 96mila per ciascuna unita abitativa finale, corretto? Ma questo vale anche se passiamo da una ristrutturazione con adeguamento sismico senza demolizione(mettiamo che dalla villa vengono ricavate due unita abitative indipendenti)?oppure in quel caso chi compra ha diritto alla metà dell’importo (calcolato sui millesimali)?Grazie infinitamente
Ciao Alessandro il Sismabonus acquisti vale solo per gli interventi di demolizione e ricostruzione e fatti da un’impresa.
Buonasera,
ho acquistato un appartamento in consegna a Giugno 2021 che beneficia del Sismabonus Acquisti. Per avviare la pratica mi dice il venditore che costa dai 3 ai 5mila euro?
E’ possibile… o si tratta di richieste e pratiche gratuite?
Grazie infinite
Ciao Claudio. Su questo non posso risponderti, devi chiarire con l’impresa
buonasera Danilo,
vorrei sottoporre alla tua attenzione la seguente situazione:
un impresa realizzerà un edificio di 4 unità su un terreno ove insiste una unità che sarà accatastata a breve come unità collabente.
Tale unità costruita prima del 1967, non era stata accatasta in quanto di modeste dimensioni 4*4*2H.
Le nuove unità possono godere della detrazione del 110 sul limite dei 96.000 euro?
In caso affermativo, o negativo puoi indicarmi dei riferimenti (leggi, circolari, chiarimenti)?
Grazie e buon anno
francesco
Salve. Innanzitutto complimenti per il tuo lavoro. Ho un quesito. Sto per acquistare un immobile da unì’impresa costruttrice che sta costruendo un palazzo dopo aver abbattuto un rudere. Nel contratto preliminare è indicato che per 96.000 euro del prezzo di acquisto (corrispondente ad una parte del prezzo totale dell’appartamento dell’appartamento sarà applicato sconto in fattura derivante dal credito di imposta spettante per il sismabonus che io cederei all’impresa costruttrice.
La mia domanda è: se questa agevolazione viene riconosciuta, ma poi successivamente per una qualsiasi ragione l’Agenzia delle Entrate dovesse effettuare controlli e stabilire che non mi spettava, potrebbe chiedere a me il rimborso dei 96.000 Euro? o dovrebbe restituirli il costruttore? Grazie
ciao Gennaro. Difficile risponderti così. La risposta potrebbe dipendere dalla causa che ha reso l’operazione non congrua.
Buongiorno, nella mia città, zona 3, c’è un’impresa di costruzione che ha buttato giù un vecchio fabbricato e sta costruendo uffici e case antisismiche. Se acquistassi due uffici e li unissi in seguito ( il progetto è già stato presentato) potrei usufruire di due sisma-bonus?
Buongiorno,
per una pratica in corso in zona 3 sono state effettuate le prescritte verifiche, redatto le Asseverazioni necessarie e trasmessa la documentazione allo SUE nei termini previsti
(prima del Rogito).
L’intervento ha comportato la riduzione di N. 1 classe sismica e, di conseguenza, il beneficio fiscale di € 72.000 applicabile al prezzo di vendita di singole unità immobiliari.
Qualora alcuni acquirenti volessero usufruire, entro il 31/12/2021, dell’estensione del beneficio al 110% e della relativa cessione del credito:
1) la documentazione già prodotta deve essere integrata con quella prevista dall’art. 119
c. 13 b)?
2) In caso affermativo, anche la modulistica utilizzata ai fini dell’asseverazione dovrà essere
integrata (o sostituita) con quella allegata al DM 329 del 06/08/2020?
3) inoltre, trattandosi di intervento di demolizione/ricostruzione e di agevolazione basata sul
prezzo di vendita delle singole unità immobiliari, sulla scorta di quali elementi secondo lei
è possibile attestare “la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione alle
spese agevolate” come richiesto dal predetto art. 119 c. 13b)?
Ringrazio per l’opportunità del quesito.
ciao Pasquale. Per usufruire del 110% dovresti ottemperare anche alle regole del Superbonus, oltre a quelle del Sismabonus. Dirti così cosa devi fare sarebbe per me è impossibile.
Nella versione originaria il bonus per acquisti di unità immobiliari antisismiche si applicava anche a soggetti IRES.
Gli stessi soggetti possono oggi usufruire del Superbonus?
In pratica devo acquistare con la mia SRL un ufficio da impresa di costruzione su fabbricato rispondente ai requisiti (demolito, ricostruito, miglioramento sismico attestato), potrò beneficiare del 110% sulla spesa (col limite di 96.000 euro)?
Buongiorno,
Innanzitutto complimenti e grazie per mettere a ns disposizione le sue conoscenze in modo da approfondire e chiarire i vari casi che si possono presentare.
Il mio quesito verte sul capire a quali agevolazioni può accedere una società immobiliare.
In particolare mi servirebbe la conferma e risposta sui seguenti quesiti:
1. Un immobiliare (soggetto ires) che ristruttura mediante demolizione e ricostruzione non fruisce di alcuna detrazione, in quanto le detrazioni sono in capo solamente a persone fisiche (irpef)
2. Se immobiliare, che non ha locuzione o scopo in oggetto sociale di “impresa costruttrice”, che ristruttura, sempre mediante demolizione, quali agevolazioni si manifestano su un possibile acquirente?
Da quesiti pregressi mi sembra di capire che non essendo “impresa costruttrice”, l’acquirente non può accedere né al superbonus art.16-1septies dl 34/2013 – ne all’art 16 bis co.3 Tuir. Quindi non ha alcuna agevolazione? Oppure può accedere alle detrazioni mediante il co.8 che permette il trasferimento delle detrazioni su accordo tra le parti ? – specifico che é sempre l’immobiliare che vende ed é proprietaria.
Eventualmente le chiedo anche di evidenziare le detrazioni spettanti, ove ce ne fossero in modo da completare il caso.
Grazie mille, e ancora complimenti.
ciao Luca. Sulla prima posso confermarti la tua ipotesi. Sulla seconda sinceramente dovrei studiarmi la situazione. Credo sia più una questione fiscale che ti consiglio di chiarire col commercialista.
Ciao Danilo,
grazie per la risposta ma forse la mia domanda non è stata molto chiara.
Posso acquistare 3 unità intestate a me e usufruire di 96.000*3=288.000 euro di detrazione?In caso di risposta negativa quante unità possono essere acquistate da un singolo soggetto , usufruendo della detrazione prevista?
Il sisma bonus acquisti è cumulabile con altri benefici Es,ecobonus?
grazie
francesco
Il sismabonus acquisti vale per la compravendita, quindi la cumulabilità con gli altri bonus non ha presupposti. Su quante case puoi comprare ti consiglio di chiedere ad un commercialista o al Notaio.
Buongiorno, volevo chiedere dove è possibile trovare indicazioni su quali sono le imprese che hanno demolito e ricodtruito con sistemi antisismici, per acquistare una casa con le detrazioni previste. M’interesserebbe in particolare conoscere quelle che operano nella Regione Lazio. Grazie
ciao Lidia. Ti consiglio di chiedere presso le agenzie immobiliari di zona
Buonasera Danilo. Acquisterò a fine lavori (spero Gennaio 2021) da impresa edile una bifamiliare realizzata tramite demolizione ricostruzione in zona sismica 2. L’iter autorizzativo è cominciato il 14.02.2019. E’ situata in zona con vincoli paesaggistici ai sensi del D.Lgs 42/2004. Anche se rispetterà sagoma e volumetria dell’edificio precedente il Comune nel titolo abilitativo ha indicato “Nuova Costruzione” in quanto il sedime varia di pochi metri. Ha le caratteristiche per poter usufruire del Sismabonus?
Grazie mille
ciao Graziano. Non so risponderti con sicurezza perché per il sismabonus acquisti sono riconosciuti anche gli aumenti di volume che finora erano considerati nuova costruzione urbanisticamente. Sarebbe stato meglio non ci fosse quella dicitura, ma se di fatto è una demolizione e ricostruzione con tutti i criteri del sismabonus acquisti non dovresti avere problemi
Grazie mille molto gentile. Grazie ancora per il tempo dedicatomi.
Buonasera e complimenti. Lo stabile/condominio in cui vivo sarà soggetto ad interventi di ristrutturazione ed adeguamento sismico (Zona 3, aumento di nr. 2 classi) senza abbattimento e ricostruzione. Nello stesso stabile i proprietari di un appartamento vorrebbero vendere il proprio immobile ed io sarei potenzialmente interessato all’acquisto. E’ possibile usufruire del sisma bonus acquisti in qualche modo?
ciao Matteo. No
Gent.mo Danilo, fra qualche settimana andrò ad acquistare un appartamento posto in un edificio costruito dopo demolizione di un’altro immobile posto in zona sismica 3. La richiesta di demolizione e fabbricazione è del 2018 ma nella SCIA non è stata allegata l’asseverazione tecnica. Ho trovato una risposta dell’Agenzia delle Entrate n°196 in cui, grazie al chiarimento del “Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici- Servizio tecnico centrale con nota 4260 del 5 giugno 2020 ha chiarito che il comma 1-septies) dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, come modificato dall’articolo 8 del decreto legge n. 34 del 30 aprile 2019 ” tenuto conto della circostanza che l’estensione alle zone 2 e 3 è intervenuta successivamente al DM n. 58/2017, ha inteso concedere la possibilità che i benefici fiscali previsti dal sismabonus, nel caso di imprese che, ai fini della successiva alienazione, avessero realizzato, dopo il 1° gennaio 2017, delle ristrutturazioni o ricostruzioni, mediante demolizione, di immobili – con documentato miglioramento sismico di una o più classi – siano estesi agli acquirenti delle predette unità immobiliari”. Pertanto posso usufruire del sismabonus apportando un’asseverazione tardiva? Grazie mille.
ciao Luigi. Ho fatto diversi contenuti sull’asseverazione tardiva. Ti consiglio di leggerli o guardare i video, potresti trovare la risposta
Buongiorno,
sono interessato ad acquistare un’ appartamento all’interno di un immobile in costruzione; il costruttore mi dice che posso beneficiare del sisma bonus acquisti, in quanto si tratta di una demolizione / ricostruzione con miglioramento di 2 classi sismiche. I lavori non sono ancora iniziati, neanche la demolizione, causa ritardo per COVID e difficilmente saranno conclusi entro 31.12.2021. Mi chiedo se sia condizione necessaria per usufruire del Sisma Bonus acquisti che i lavori siano ultimati entro 31.12.2021 o che il rogito sia fatto entro il 31.12.2021? Valgono anche gli acconti versati entro 31.12.2021, laddove vi sia un ritardo? Grazie mille!
ciao Roberto. A mio parere è sufficiente che i lavori siano terminati entro il 2021 e se c’è un preliminare registrato è possibile detrarre anche gli acconti. Ti consiglio però di verificare bene col tuo commercialista.
buongiorno
quante unità unità posso acquistare e beneficiare della prevista detrazione (96.000 euro)?
In pratica se acquisto 2 o 3 immobili provenienti da precedente demolizione e ricostruzione il mio credito di imposta è pari a 2/3 * 96.000?
Grazie
Francesco
ciao Francesco. Il limite dei 96.000 euro è per ogni unità immobiliare.
Buon giorno
Vorrei acquistare 4 unità su un palazzo che verrà demolito e ricostruito con miglioramento sismico di più di 2 classi.
Posso usufruire per tutti e 4 del superbonus al 110% fino a 96000 euro o solo per 2 e per gli altri all’85%
Grazie
Stefano
ciao Stefano. Il Super Sismabonus non ha limite di unità immobiliari
Ciao Danilo, complimenti i miei genitori hanno acquistato in giugno un appartamento facente parte di un immobile con più unità ricostruito, con miglioramento del rischio sismico di + di 2 classi, a seguito di demolizione con aumento volumetrico da un’impresa di costruzione. Per usufruire del sismabonus acquisti dell’85% è necessario che il titolo abilitativo sia necessariamente di “ristrutturazione edilizia”? L’impresa mi ha confermato che il permesso di costruire è qualificato come “nuova costruzione”.
Inoltre l’asseverazione del progettista strutturale è stata depositata 2 volte. La prima a fine 2019 antecedentemente la fine dei lavori 2020 ma non compilata per la classe di rischio “post intervento” nella cui sezione tuttavia sono stati riportati solo gli estremi dell’autorizzazione sismica del genio civile. Inoltre, nella successiva sezione, è stato comunque compilato il miglioramento di + di 2 classi (tutto questo perché a quella data non era contemplata la demolizione e ricostruzione nell’allegato B del DM 58/2017); in riferimento a questa asseverazione, prima del rogito, è stata depositata la relazione, sottoscritta dal progettista strutturale, con i risultati della classificazione sismica post intervento (redatta in base alle linee guida del MIT) in aggiunta a quella, allegata a fine 2019, per la classificazione pre intervento dell’edificio demolito. La seconda asseverazione completa in ogni sua parte è stata depositata il giorno dopo la stipula del rogito ma prima della trascrizione. A tuo parere, stante quanto riportato, è possibile usufruire dei benefici fiscali? Grazie
ciao Daniele. Prendi la mia risposta con le pinze perchè non conosco le tempistiche del tutto. L’agenzia per il “sismabonus acquisti” in particolari casi consente la presentazione dell’asseverazione in ritardo e comunque prima della data del rogito (attenzione però per particolari casi, ho fatto un video recentemente). Sulla questione Permesso, la norma è chiara: deve configurarsi come ristrutturazione e non nuova costruzione. Verifica bene sia la pratica che le tempistiche dell’asseverazione.
Grazie mille Danilo. Mi puoi per cortesia indicare quale sia la norma che impone la qualifica del titolo come “ristrutturazione edilizia” per l’acceso ai benefici fiscali anche per il Sismabonus acquisti? Grazie mille
Salve, sono proprietario di un rudere in zona sismica 2. Ho parlato con un tecnico il quale mi dice che posso demolire l’esistente e posso costruire tre appartamenti. Cosa devo fare per ottimizzare le agevolazioni in essere? Acquisto casa sismica o sismabonus?
Grazie
ciao Giovanni. Per risponderti correttamente bisognerebbe studiare meglio la situazione. Entrambe le soluzioni hanno lati positivi e negativi. Dipende dal risultato che si vuole ottenere e dal punto di partenza.
Buongiorno, sono proprietario di un villino e attraverso un contratto di permuta dovrò cedere l’immobile a impresa edile che in base agli art. 7 e 8 D.L. 34 del 30 aprile 2019 (incentivi per la valorizzazione edilizia) e art. 46 quater D.L. 50 del 2017(incentivi per l’acquisto di case antisismiche) l’impresa demolirà e ricostruirà un edificio bifamiliare composta da 2 box e 2 unità abitative grazie all’aumento volumetrico previsto dal piano casa puglia consentito dai regolamenti locali. L’impresa rivenderà poi entro 18 mesi dall’ultimazione lavori le 2 unità unità abitative una a me medesimo e l’altra a mio figlio. Tale legge consente per gli acquirenti di godere di una detrazione fiscale in percentuale calcolata su un massimo di 96.000 euro per ogni unità immobiliare sul prezzo di vendita. Contestualmente all’acquisto delle 2 abitazioni con un unico atto notarile l’impresa propone l’acquisto anche dei 2 box per auto con vincolo di pertinenzialità. Vorrei sapere se abitazione e box costituiscono due distinte unità immobiliari e quindi oltre alla detrazione fiscale sismabonus acquisto abitazione posso usufruire anche della detrazione fiscale sismabonus acquisto box per ancora un tetto massimo di 96.000 euro. Ovvero se in tal caso posso usufruire della doppia detrazione fiscale sismabonus unità immobiliare + box per me e doppia detrazione fiscale sismabonus unità immobiliare + box per mio figlio. In caso contrario laddove non spettasse la doppia detrazione sismabonus abitazione e sismabonus box, se sul box spetterebbe comunque la detrazione fiscale 50% acquisto box da impresa art. 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui redditi . Grazie Distinti saluti
ciao Mauro. Ti ho già risposto al commento precedente
Gentile Danilo,
c’e’ un aspetto legato al meccanismo del “sismabonus acquisti” che non mi e’ chiaro.
Se la ditta che demolisce e ricostruisce l’immobile decide di realizzare nello stesso volume, dico per esempio, invece che 6 unita’ immobiliari da vendere ad euro 100.000 cadauna, 12 unita’ accatastate come locale commerciale C/1, rivendendole agli stessi euro 100.000 cadauna (ammesso ovviamente che poi si riesca a venderle), il credito maturato dagli acquirenti nei confronti dello Stato sara’ complessivamente il doppio. E’ corretto?
Grazie
ciao Alfonso. Per i sismabonus acquisti vale la regola contraria delle “normali” detrazioni. Cioè valgono il numero di unità che saranno create dopo i lavori e non quelle di partenza.
Gentile Danilo, il superbonus 110% per acquisto case antisismiche vale anche per gli edifici commerciali, tipo negozio a piano terra?
Ciao Ernesto. Il sismabonus acquisti (così come il sismabonus) riguarda le abitazioni e attività produttive. Però il 110% riguarda solo gli immobili residenziali
Buongiorno, sono proprietario di un villino e attraverso un contratto di permuta dovrò cedere l’immobile a impresa edile che in base alla legge n. 58 del 28 giugno 2019(intervento di recupero edilizio sismabonus) l’impresa demolirà e ricostruirà un edificio bifamiliare composta da 2 box e 2 unità abitative grazie all’aumento volumetrico previsto dal piano casa puglia consentito dai regolamenti locali. L’impresa rivenderà poi entro 18 mesi dall’ultimazione lavori le 2 unità unità abitative una a me medesimo e l’altra a mio figlio. Tale legge consente per gli acquirenti di godere di una detrazione fiscale in percentuale calcolata su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare sul prezzo di vendita. Contestualmente all’acquisto delle 2 abitazioni con un unico atto notarile l’impresa propone l’acquisto anche dei 2 box per auto con vincolo di pertinenzialità. Vorrei sapere se abitazione e box costituiscono due distinte unità immobiliari e quindi oltre alla detrazione fiscale sismabonus acquisto abitazione posso usufruire anche della detrazione fiscale sismabonus acquisto box per ancora un tetto massimo di 96.000 euro. Ovvero se in tal caso posso usufruire della doppia detrazione fiscale sismabonus unità immobiliare + box per me e doppia detrazione fiscale sismabonus unità immobiliare + box per mio figlio. In caso contrario laddove non spettasse la doppia detrazione sismabonus abitazione e sismabonus box, se sul box spetterebbe comunque la detrazione fiscale 50% acquisto box da impresa calcolata su un massimo di 48.000 euro. Grazie Distinti saluti
ciao Mauro. Ritengo che i due garage pertinenziali non diano accesso ad ulteriori tetti di detrazione. Nelle agevolazioni bonus casa, l’abitazione e le pertinenze vengono considerate come unica unità, perciò presumo sia o stesso per il “sismabonus acquisti”
Sto acquistando un appartamento da un impresa che ha demolito dei manufatti di tipo produttivo e ricostruito due palazzine con 14 appartamenti.
Al momento del deposito della pratica in comune non è stata consegnata l’asseverazione del tecnico con la dichiarazione della classe sismica.
La fine lavori ci sarà tra un paio di mesi e successivamente il rogito.
Avrei due domande:
1- è possibile accedere al sismabonus-acquisto nel caso in cui ci sia stato un cambio destinazione d’uso?
2 – l’asseverazione da parte del tecnico può essere consegnata in comune al momento della variante del progetto? cmq sia prima della fine lavori? ci sono riferimenti normativi e/o interpelli dell’Agenzia delle Entrate?
Ringrazio e complimento per la professionalità
faccio seguito al mio quesito n. 2 rappresentano che la zona sismica è la 3 e che il permesso a costruire è del 07/2018.
Grazie
ciao Ornella. Per il cambio di destinazione d’uso la risposta è positiva, purtroppo però l’asseverazione non può essere consegnata dopo l’inizio dei lavori. Uscirà un video proprio la settimana prossima a riguardo
Ma pur essendo il permesso a costruire antecedente (2018) all’entrata in vigore del decreto legge n. 34/2019 che ha esteso la detrazione anche alle zone classificate a rischio sismico 2 e 3?
Sto acquistando un appartamento in un condominio realizzato mediante demolizione e ricostruzione di edificio collabente, con miglioramento della classe sismica (>2 classi zona 3) ed energetica.
Il costruttore mi dice che dovrei poter detrarre l’85% di 136.000 euro, cumulando sismabonus ed ecobonus su intero condominio. A me invece sembra di poter detrarre 85% di 96.000 euro, in quanto si tratta di acquisto da impresa e non di “ristrutturazione” di un appartamento che era già di mia proprietà. Qual è l’importo massimo ai fini del calcolo della detrazione: 96.000 o 136.000?
Inoltre, la SCIA è stata presentata a maggio 2019 (dopo Decreto Crescita) con rogito previsto entro fine 2021. A questo intervento si può applicare il superbonus, che porterebbe la detrazione al 110%?
Grazie, saluti
ciao Alessandro. Per il Sismabonus acquisti il limite è 96.000 euro. Il limite di 136.000 riguarda sisma+eco ma è una cosa diversa dal sismabonus acquisti. Per il superbonus non so risponderti, bisogna capire se sarà applicabile e come anche ai lavori già iniziati.
Nella circolare 24/E e nella guida Superbonus dell’Agenzia delle Entrate non trovo riferimenti espliciti al Sismabonus Acquisti, tranne il riferimento al comma 1-septies dell’articolo 16 del DL 63 del 2013 (quello del Sismabonus per acquisto di case antisismiche). Nei vari casi pratici e FAQ presentati nella guida non ci sono esempi di Superbonus 110% applicato ad acquisto di case antisismiche.
Pur rimanendo convinto che quindi all’acquisto specificato sopra dovrebbe in teoria applicarsi detrazione del 110% di 96.000 euro, essendo rispettati i vari requisiti tecnici, essendo la SCIA stata presentata con asseverazione nei tempi indicati ed essendo tutti i pagamenti previsti tra luglio 2020 e dicembre 2021, mi conforterebbe una conferma “autorevole” oppure qualche chiarimento o esempio da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ci sono aggiornamenti in merito?
Grazie, saluti
Alessandro. Non c’è ancora stato tempo materiale per risposte a quesiti ufficiali in merito. Attendiamo
Buongiorno, la ringrazio per le risposte precedenti. Come aggiornamento: ho letto la recente risposta n. 325 dell’Agenzia delle Entrate su “Superbonus – detrazione delle spese sostenute dagli acquirenti delle cd.case antisismiche” che tratta il caso in oggetto; a mio parere chiarisce esplicitamente che la nostra lettura è corretta, me lo confermerebbe? Grazie, saluti
Buonasera,
È un po che cerco informazioni in merito al sismabonus acquisti e il suo articolo é davvero chiaro.
Ho ancora tre dubbi però:
1)È ricompreso nei lavori che beneficeranno di detrazioni al 110%?
2) se un impresa edile demolisce un vecchio fabbricato e su quell’area costruisce 4 case singole. Il bonus spetta a tutti gli acquirenti per un max di 96.000 euro a testa?
3) per iniziare a ricevere le detrazioni devono essere ultimate tutte e 4?
Grazie
Valentina Vecchiato
ciao Valentina, 1) si è compreso nel 110%, 2) si spetta a tutti gli acquirenti delle nuove unità, 3) la norma impone che siano terminati i lavori
Salve. Sto valutando l’acquisto di casa antisismica (1 di 4 unità immobiliari costruite dopo demolizione di 2 immobili). Era stato presentato permesso a costruire nel 2017 per tutte e 4 le unità immobiliari. Nell’occasione non era stata presentata asseverazione in quanto l’unità immobiliare ricadeva in zona non interessata dal Sismabonus. Lo stesso sismabonus è stato poi esteso anche alle zone sismiche 2 e 3. Nel Giugno 2020 per una delle 4 unità immobiliari, quella che sarei interessato ad acquistare, è stata presentata integrazione SCIA (monofamiliare trasformata in bifamiliare). Dopo l’inizio dei lavori è stata presentata asseverazione. Nel caso specifico, ai fini della fruizione del Bonus case antisismiche, l’asseverazione andava presentata contestualmente all’integrazione SCIA più recente oppure rappresenta una integrazione al primo (2017) permesso a costruire? Cordiali saluti.
ciao Francesco. Solo per alcune pratiche in un centro periodo e solo per il sismabonus acquisti, è stata data la concessione di presentare anche tardivamente l’asseverazione. Se la SCIA è una variante in corso o meno può dirtelo il tecnico che l’ha presentata o l’impresa proprietaria.