RISPONDO ALLE DOMANDE NEI COMMENTI DI YOUTUBE: FAQ #4

Quarto articolo dove ti rispondo alle domande nei commenti di YouTube.

PANORAMICA

Continuo con la serie di articoli extra settimanali, dove rispondo alle
domande nei commenti.
Siamo arrivati al 4° articolo e come sempre cercherò di rispondere a più domande possibili.

È un buon modo per argomentare meglio le risposte e renderle disponibili anche a chi magari non legge i commenti.

REMINDERS

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LE DOMANDE E LE RISPOSTE

Andiamo quindi a leggere una per una le domande e a rispondere.

DOMANDA:

la mia domanda è, in caso di intervento sull’intero involucro di un edificio condominiale, ovvero applicazione del cappotto e il rifacimento integrale della copertura, quale suggerimento daresti per sfruttare al meglio gli attuali bonus?

RISPOSTA:

direi che questo è il caso perfetto per applicare sia il “bonus facciate” che l’Ecobonus.
Il primo per gli interventi sui prospetti dell’edificio con il montaggio del cappotto, mi raccomando il 90% è applicabile solo sulle facciate visibili dalle vie pubbliche.

Con il montaggio del cappotto probabilmente, anzi sicuramente eccederai il 10% che ti obbligherà a rispettare gli indici di trasmittanza richiesti dall’Ecobonus.

Riguardo quest’ultimo potrebbe essere sfruttato per l’intervento sulla copertura.
Ipotizzando che il rifacimento che mi hai descritto riguardi il solaio, il pacchetto di isolamento del solaio e quindi andando a migliorare energeticamente l’edificio, allora potrebbe essere detratto con l’Ecobonus, visto che la copertura è parte dell’involucro esterno.

Se invece un intervento sul tetto dovesse trattarsi solo di una semplice sostituzione delle tegole o dei coppi, allora potrai detrarlo solo con la classica ristrutturazione del 50%.

DOMANDA:

quindi non è possibile la detrazione in caso di “manutenzione straordinaria”?

RISPOSTA:

la domanda si riferisce al “bonus infissi”.
La spesa per la sostituzione delle finestre può essere detratta con l’Ecobonus visto che la norma incentiva la sostituzione con un miglioramento dal punto di vista della prestazione energetica dell’edificio.

Quindi se la sostituzione rispetta determinati indici di trasmittanza e riguarda un’abitazione già dotata di un impianto di riscaldamento, la spesa può essere detratta.

Se invece le nuove finestre non dovessero soddisfare i requisiti dell’Ecobonus, puoi detrarle sempre con il “bonus casa”, a patto che sull’immobile sia attivo un intervento chiamato genericamente “di ristrutturazione”.

Gli interventi detraibili sulle singole unità ti ricordo, sono quelli di “manutenzione straordinaria”, “restauro e risanamento conservativo” e “ristrutturazione edilizia”.
Quando si parla genericamente di interventi di ristrutturazione, solitamente si intendono questi tre che ti ho appena detto.
Compresi quelli di “manutenzione ordinaria”, che però sono detraibili solo
sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Sostituire però gli infissi con altri di diversa sagoma, materiale o colore, equivale già ad un intervento di “manutenzione straordinaria”, quindi rispondendo alla domanda: si, è possibile detrarre gli infissi quando è attiva una “manutenzione straordinaria” e anche singolarmente quando la sostituzione è di una tipologia diversa rispetto ai precedenti.

DOMANDA:

a seguito di un frazionamento fatto 40 anni fa ad un immobile, credo che siano stati invertiti i sub. delle unità ottenute. Qual’è il documento che posso prendere come riferimento al fine di poter stabilire qual’è il sub. corretto attribuito alla mia unità?

RISPOSTA:

questa è una di quelle situazioni che capita più spesso di quanto non si
vorrebbe, cioè ritrovarsi nella visura un sub. errato, o come nel
caso della domanda, invertito con un altro nello stesso edificio.

Spesso capita nelle divisioni familiari e nelle donazioni.
Ma anche nelle compravendite in condomini dove sullo stesso piano per esempio i due immobili sono speculari, quindi facilmente confondibili dal punto di vista grafico.

Capita così in fase d’atto di indicare erroneamente un numero piuttosto che l’altro e quindi vendere un immobile sbagliato.

Questo che ti sto descrivendo è il caso più complesso da risolvere, perché bisogna rimettere mano agli atti di compravendita recandosi da un Notaio per rettificare la situazione.

Potrebbe però essere solamente un errore catastale, quindi degli archivi catastali, che nella migliore delle ipotesi potrebbe essere corretto semplicemente con una segnalazione anche attraverso il contact center del sito dell’Agenzia delle Entrate.

L’atto di compravendita o divisione o la successione, sono i primi documenti insieme a quelli catastali da verificare e studiare.
Il difficile sta nel ricostruire la storia dell’errore, sia quello nell’atto di compravendita, sia quello dal punto di vista degli archivi catastali.
Perché è sempre una ricerca storica attraverso i documenti, che necessita di una competenza tecnica.

Devi avere l’occhio allenato a scovare il problema, o tanta pazienza e applicazione.

Il mio consiglio in questi casi è di affidarti ad un tecnico per capire da cosa è derivato l’errore e qual’è il modo migliore di correggerlo.

DOMANDA:

cessione del credito per l’Ecobonus, la fruizione del cessionario è di 10 o 5 anni?

RISPOSTA:

in caso di cessione del credito con l’Ecobonus chi riceve la somma può compensarla in dieci anni.
Dieci quote annuali di pari importo.

DOMANDA:

avrei una domanda in merito alla fusione di due immobili. Gli immobili in questione sono al piano terra in un condominio di 10 unità immobiliari urbane. Per la fusione devo caricare in Docfa, nell’elenco subalterni, tutte le unità immobiliari presenti nello stabile compresi i box al piano sottostrada e i beni comuni e non censibili con tutte le rispettive planimetrie?

RISPOSTA:

questa è una domanda di tipo tecnico, tra tecnici. È un quesito catastale per la compilazione del software Docfa, per la fusione di due unità immobiliari.

Variando di fatto il numero e la numerazione dei subalterni presenti sull’edificio, è necessario e corretto, ripresentare l’intero elaborato planimetrico aggiornato e il collegato elenco subalterni.

Entrambi per completezza, come ti ho appena detto, è opportuno che riportino tutti i sub. del fabbricato con l’indicazione grafica e l’elenco anche di quelli che non tratti.

Così chi accederà agli atti o chi richiederà una copia dell’elaborato planimetrico e dell’elenco subalterni, ne troverà uno aggiornato al 2020, completo di tutto.
Senza dover rifare la storia dei vecchi per ricostruire un po’ quali sub. sono presenti su un piano, piuttosto che individuare quali sono i beni comuni.

Capisco che nel caso di molte unità sia un lavoro sproporzionato rispetto all’effettivo incarico che ti è stato dato.
Puoi comunque come aiuto, scaricare il precedente elaborato e usarlo come
base per ridisegnare quello nuovo.

Certo nel caso in cui l’elaborato sia completamente mancante e con molte unità immobiliari, la situazione diventa difficile.
PER APPROFONDIRE: “DOCFA: se manca l’Elaborato Planimetrico – 3 soluzioni”

DOMANDA:

Questa è una domanda in due commenti abbastanza lunga:

Se per esempio divido i lavori di ristrutturazione del singolo stabile in due pratiche, una per gli interni eseguiti in un anno solare 2020 ed uno esterno (ristrutturazione posto auto esistente creazioni nuovi posti auto pertinenziali in area privata) nel 2021, i limiti di spesa saranno 96.000 per il 2020 e 96.000 per il 2021 in caso di proroga?
Se nel caso di costruzione nuovi posti auto sono detraibili anche eventuali tettoie, pergolati ombreggianti?

E poi aggiunge:

quindi se nell’intervento del 2021 apro una pratica in cui inserisco una parte di ristrutturazione dell’esistente (tettoia, posto auto, cancellata, cancello scorrevole, pavimentazione in pietra) ed un ampliamento con nuova costruzione di un nuovo posto auto esterno coperto da tettoia/pergola, posso usufruire di due distinti bonus?

RISPOSTA:

la possibilità di eccedere il tetto massimo di spesa, di qualunque tipo di detrazione o bonus, non è mai consentita.

Per poter usufruire più volte di una detrazione è necessario che si facciano più interventi distinti, che consentono poi di accedere a più tetti massimi di spesa.

Non è una soluzione ufficiale, è più un indicazione di come la norma intende la detrazione.
Il tetto massimo è sempre riferito al singolo intervento e alla singola unità immobiliare (nella maggior parte dei casi) e all’anno solare.
Quindi nell’esempio che faccio molto spesso: fai un intervento nel 2020 e spendi tutti 96.000 euro consentiti. Lo chiudi e ne riapri un altro nel 2021, per un’altra ristrutturazione sullo stesso immobile, che sia distinta dalla precedente – oppure anche della stessa tipologia, ma che comunque sia un intervento nuovo – puoi accedere ad un’altra detrazione del 50% sui ulteriori 96.000 euro.

Riguardo invece alla parte della tua domanda dove chiedi se è possibile fare in un unico intervento la ristrutturazione dell’esistente e la nuova costruzione del box/posto auto, sono incerto.

PER APPROFONDIRE: “Come detrarre la spesa del BOX e Posto Auto“

Il primo dubbio è di tipo urbanistico. Verifica con il tuo tecnico e con il Comune se puoi realizzare in un’unica pratica (Permesso di Costruire o SCIA) l’intervento di ristrutturazione e di nuova costruzione del box.

Anche se molto probabilmente ti sarà consentito, il mio consiglio è comunque di fare due pratiche distinte. Una per l’intervento sull’esistente, una per la costruzione del box auto, così da avere uno storico più chiaro degli interventi e delle spese.

Detto questo, i due bonus sono distinti e entrambi fruibili.

Per quanto riguarda invece il tipo di copertura del box o del posto auto,
la norma non specifica quale tipologia può essere o non può essere detratta,
quindi al di la di quella che realizzerai, devi fare soprattutto attenzione se
urbanisticamente ti è consentita la realizzazione.

DOMANDA:

sostituendo i serramenti con altri di diversa tipologia, quindi “manutenzione
straordinaria”, con sola dichiarazione sostitutiva è possibile usufruire del bonus mobili?

RISPOSTA:

torniamo al “bonus infissi”, e più precisamente se questo consente l’accesso anche al “bonus mobili”.

Sulle singole unità immobiliari, la sola sostituzione delle finestre simili alle
precedenti, non darebbe accesso alla detrazione.
Mentre come ho scritto poco prima, se la sostituzione è di diversa sagoma materiale e colore, allora si configura come “manutenzione straordinaria”.
Essendo “manutenzione straordinaria” da di conseguenza la possibilità di accedere anche al “bonus mobili”.

A presto.

grazie

Danilo Torresi