Cosa rientra nel Sismabonus 110% con demolizione e ricostruzione di un’unità collabente? Le opere possono essere terminate dopo la scadenza? Senza riscaldamento come considero gli interventi energetici?
PANORAMICA
Oggi, grazie ad una risposta dell’Agenzia delle Entrate, la n. 121 del 22 febbraio 2021, ritorno a parlare di demolizione e ricostruzione col Sismabonus
Il caso esempio riguarda un rudere costituito da due unità F2 (unità collabenti) che sarà ristrutturato completamente.
L’edificio non ha l’impianto di riscaldamento e quindi non può essere applicato l’Ecobonus.
Gli interventi agevolabili saranno quelli antisismici, ma vedremo che anche tutti gli altri necessari per completare la costruzione non andranno persi, come l’isolamento termico e l’impianto di riscaldamento.
Il risultato finale sarà costituito da sei unità abitative, con l’impianto di riscaldamento centralizzato composto da una caldaia a legna che tra l’altro riscalderà anche un’unità autonoma C3 già esistente.
Le domande poste dal titolare sono diverse:
1) Per quante unità immobiliari va moltiplicato il tetto massimo di 96.000 euro del Sismabonus? Per due o per sei?
2) Per quante unità immobiliari vanno considerati i limiti di spesa dell’Ecobonus per il cappotto e per l’impianto di riscaldamento? Considerando che l’impianto centralizzato riscalderà anche l’annesso staccato.
3) Quale classe energetica bisogna raggiungere a fine lavori?
4) L’impianto idrico e fognario rientrano nell’Ecobonus?
5) I lavori non inclusi nel Superbonus possono essere terminati dopo la scadenza dell’Agevolazione?
Di tutte queste escludiamo quelle relative all’Ecobonus che non può essere applicato a causa della mancanza dell’impianto di riscaldamento.
Mi concentrerò sulle altre.
Quali opere non strutturali possono rientrare nel 110%?
Cosa succede se alcuni interventi vengono terminati dopo la scadenza dell’agevolazione?
Gli impianti, le finiture, le opere esterne, possono essere comunque agevolate al 110%?
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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.
IL SUPERBONUS
Per argomentare le risposte è necessario che prima ti faccia un riassunto della norma di cui si sta parlando, il Superbonus.
Se mi segui e conosci già la normativa, puoi saltare questo capitolo, se invece senti di aver bisogno di un ripasso, leggerlo può solo aiutarti.
PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110%: Guida 2021 completa – come funziona e le novità”
Il Decreto Rilancio, il Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, poi convertito in Legge, la n. 77 del 17 luglio 2020, ha introdotto il Superbonus.
Il Superbonus consiste nella detrazione del 110% in cinque anni delle le spese sostenute tra il 01 luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021. Termine prorogato al 30 giugno 2022 dalla Legge di Bilancio.
Gli interventi riconosciuti dall’articolo 119 sono quelli di efficientamento energetico e antisismici.
L’articolo 121 invece regola la cessione del credito e lo sconto in fattura. Opzioni valide per il Superbonus, ma anche per tutte le altre agevolazioni vigenti.
Le modalità attuative della cessione e dello sconto sono state definite attraverso due provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate, uno dell’08 agosto 2020 e l’altro del 12 ottobre sempre del 2020.
PER APPROFONDIRE: “Modello CESSIONE del CREDITO e sconto in fattura come funziona: Superbonus Ecobonus Sismabonus 110 %”
Come ti ho accennato, la Legge di Bilancio 2021 ha prorogato la scadenza al 2022, le cui spese andranno ripartite in quattro quote invece che cinque.
Scadenza fissata al 30 giugno, che per i condomini, nel caso in cui i lavori effettuati siano almeno il 60% dell’intervento complessivo, può essere spostata al 31 dicembre 2022.
Su quali immobili si applica
Gli interventi si suddividono in trainanti e trainati e possono essere agevolati sugli edifici residenziali.
In particolare:
-sulle parti comuni di edifici in condominio;
-sulle singole unità in condominio (in questo caso solo i trainati);
-sulle unifamiliari;
-sulle unità funzionalmente indipendenti con almeno un accesso autonomo esterno;
-e con la Legge di Bilancio 2021 anche sugli edifici di unica proprietà composti da 2 a 4 unità distintamente accatastate. Attenzione, quando si parla di edifici di unica proprietà non ci si riferisce alle unifamiliari.
Il Superbonus non si applica agli edifici non residenziali, con alcune eccezioni e, non si applica alle categorie A1, A8 e A9 non aperte al pubblico.
I trainanti (o principali)
Quali sono gli interventi trainanti senza i quali non puoi accedere al 110%?
a) l’isolamento delle superfici opache con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda.
b) la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente.
Sul secondo, per la distinzione tra autonomi e centralizzati ti rimando all’articolo di approfondimento.
Oltre questi, come trainante (anche se preferisco chiamarlo principale) c’è il Sismabonus. Gli interventi antisismici.
I trainati
Parlando invece degli interventi trainati, sono quasi tutti gli interventi Ecobonus, tranne la riqualificazione energetica globale (il comma 344 della Legge 296 del 27 dicembre 2006) e gli interventi combinati Sismabonus+Ecobonus con tetto massimo di 136.000 Euro.
Inoltre possono essere trainati gli impianti fotovoltaici e le colonnine di ricarica delle auto elettriche.
Le unità collabenti
Anche gli immobili di categoria F2 (unità collabenti) possono accedere alle agevolazioni fiscali perché sono considerate “edifici esistenti”.
Se non hanno l’involucro integro, ai fini dell’Ecobonus 110% puoi non realizzare l’A.P.E. iniziale, purché la classe energetica a fine lavori rientri nella fascia A.
Il prerequisito dell’impianto di riscaldamento esistente deve esserci sempre.
Non è richiesto che sia funzionante come per gli immobili agibili, ma deve essere presente.
L’impianto di riscaldamento esistente è una condizione necessaria per quasi tutti gli interventi Ecobonus tranne tre:
1) i collettori solari termici;
2) i generatori a biomasse;
3) le schermature solari;
Altra condizione necessaria per le unità collabenti è che a fine lavori sia una delle categorie catastali ammesse. Quindi per il Superbonus no A1, A8 o A9.
I limiti di spesa
Per individuare su quanti immobili possono essere applicati i vari massimali, devi considerare le unità catastali all’inizio delle opere.
Non conta quante saranno a fine lavori.
Demolizione e ricostruzione è un intervento ammesso all’agevolazione, l’importante è che si configuri “Ristrutturazione Edilizia”.
Inoltre un’importante considerazione va a due aspetti legati agli interventi che tratto oggi.
-il primo è che il limite di spesa di 96.000 euro per gli interventi Sismabonus si intende unico insieme a quello per le agevolazioni al 50%.
-il secondo è quello secondo cui gli interventi di categoria superiore assorbono quelli di categoria inferiore collegati e correlati.
Nella demolizione e ricostruzione con il Sismabonus tutti gli interventi sono potenzialmente agevolabili al 110% nei 96.000 euro.
Anche le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie per completare l’opera.
LE RISPOSTE DELL’AGENZIA
Dopo questo veloce riassunto sulla complessa materia del Superbonus, andiamo finalmente a vedere le risposte dell’Agenzia.
Come ti ho accennato all’inizio, per le F2 senza impianto di riscaldamento puoi applicare il Sismabonus, ma non l’Ecobonus (purché l’immobile si trovi in una delle tre zone sismiche riconosciute, la 1 la 2 o la 3). E questo viene confermato anche nella risposta.
La spesa massima è riferita ad ogni unità, quindi avendo due unità collabenti di partenza nell’esempio di oggi, andrà moltiplicata per due.
Trattandosi inoltre di demolizione e ricostruzione, possono rientrare nel limite di spesa anche le finiture delle pareti esterne, di quelle interne, dei pavimenti, dei soffitti, le opere di isolamento termico e la realizzazione dell’impianto di riscaldamento.
Significa che tutti gli interventi sono assorbiti dall’intervento principale Sismabonus, perché necessari al completamento dell’opera.
Non potrai invece applicare l’Ecobonus con i massimali distinti il che escluderà anche l’obbligo della classe energetica in fascia A.
In ultimo, per quanto riguarda la possibilità di effettuare parte degli interventi dopo la data di scadenza dell’agevolazione, l’Agenzia è stata chiara: potrai usufruire del Superbonus per le spese degli interventi antisismici sostenute nel periodo che va dal 01 luglio 2020 al 30 giugno 2022, indipendentemente da quando vengono realizzati gli interventi.
Vale la data del pagamento. Puoi quindi terminare le opere anche successivamente alla data di scadenza. Potrai detrarre solo ciò che avrai pagato entro il 3o giugno 2022, salvo proroghe intervenute nel frattempo.
A presto
grazie
Buonasera, Superbonus 110% e Collabenti F2.
Nel 2018 è stata fatta una variazione catastale con al soppressione di 2 unità immobiliari in A3 (sub 1 PT e sub 2 1P) e la costituzione di un unico sub 3 (PT e 1P) in F2.
La domanda che rivolgo è quanti massimali posso considerare per il superbonus:
– n° 1 massimale (sub 3) attualmente esistente in catasto per l’intero fabbricato?
– n° 2 massimali (ex sub 1 e 2 originari) presenti nel fabbricato prima della variazione catastale?
Vorrei porre un quesito tanto particolare quanto delicato. Si è parlato ultimamente del fatto che 2 unita collabenti, se una pertinza dell’altra, può accedere ad un solo massimale per il sismabonus (vedasi recente interpretazione dell’AdE). Ma qualora una unita F/2 sia di proprietà del signor X, e l’altra unità F/2 (precedentemente pertinenza) ora sia diventata di proprieta del signor Y…il massimale per il superbonus sarebbe unico o diventerebbe X2 in quanto con la presenza di proprietà distinte si perderebbe ol carattere di pertinenzialità di una unità rispetto all’altra?
Buona sera, quanto sopra detto riguarda il caso dell’unità collabente F2 e l’intervento di demolizione e ricostruzione. La dove non è possibile demolire e ricostruire e si può intervenire con ristrutturazione lettera d) comma 1 art 3 DPR 380/2001 ma con interventi locali (es. rifacimento tetto, solaio) su un edificio senza riscaldamento originario (parliamo di un vecchio edificio affiancato su un lato ad altro fabbricato), rientra il caso nel sismabonus 110?
Buonasera!
Restando nell’esempio portato nell’interpello: se il costo complessivo dei lavori ammonta a 300.000€, sono agevolabili 96.000€ x 2 UI mentre i 108.000€ non godono di alcuna agevolazione, corretto?
Solo eventuali impianti di solare termico o l’installazione di una caldaia a biomassa avrebbero un tetto di spesa dedicato e potrebbero essere scorporati dal sismabonus.
Grazie per conferma!
Buongiorno
Restando nel caso dell’interpello, se il costo totale del lavoro fosse ad esempio 300.000, 96000×2 potrebbero essere agevolati al 110% mentre i rimanenti 108000 non avrebbero alcuna agevolazione, a meno che non siano riconducibili a solare termico, installazione caldaia a biomassa o colonnine elettriche.
È corretto?
Grazie
Viene detto: “Trattandosi inoltre di demolizione e ricostruzione, possono rientrare nel limite di spesa anche le finiture delle pareti esterne, di quelle interne, dei pavimenti, dei soffitti, le opere di isolamento termico e la realizzazione dell’impianto di riscaldamento.
Significa che tutti gli interventi sono assorbiti dall’intervento principale Sismabonus, perché necessari al completamento dell’opera.”
Ma se le unità F2 vengono ristrutturare senza demolizione e ricostruzione vale comunque il principio per cui tutti gli interventiu per finiture e impianti vengono assorbiti perchè necessari al completamento dell’opera?
Grazie
buongiorno,
nel primo trimestre del 2022 avvierò i lavori di demolizione e ricostruzione di un fabbricato F2 riscaldato con camino in zona sismica 1. Entro la scadenza del 30/06/22 posso avvalermi solo del superbonus 110%, tra l’altro non potendo optare da subito per il sismabonus ordinario all’80% che sarà prorogato a tutto il 2024. La domanda è oltre la scadenza del 30/06/22 sarà possibile proseguire i lavori con il sismabonus ed ecobonus ordinario?
E’ vero che la legge di bilancio 2022 è ancora da approvare ma il prosieguo dei lavori eventualmente non ultimati non è stato previsto…
grazie
Buonasera geometra le vorrei chiedere qualche delucidazione inerente alle unita collabenti f2.
Abbiamo questo caso: sullo stesso terreno abbiamo un fabbricato diruto quindi stesso foglio stessa particella e due sub sub.1 e sub.2 iscritti al catasto fabbricati unita’ collabenti f2 piano terra di circa 20 mq.(sub1) e piano primo anch’esso 20 mq.(sub2). Poi abbiamo un altro fabbricato diruto iscritto al catasto terreni praticamente demolito di circa 80 mq. con foglio e particella. poi abbiamo altri tre fabbricati diruti di 100 mq. cadauno iscritti al catasto fabbricati come unita’ collabenti. Ora le chiedo geometra:
le due unita’ collabenti di 20 mq dello stesso fabbricato vorrei demolirle e mettere la cubatura in uno dei tre fabbricati diruti di 100 mq (ovvero ristrutturarlo e aumentarlo di 40 mq.)per avere una unifamiliare di 140 mq.(100+20+20), dunque è possibile fare questa operazione edile?? Avrei a disposizione i massimali sismabonus 96.000 *3 somma distribuita omogeneamente su i complessivi 140 mq.? il fabbricato diruto e demolito di circa 80 mq. posso iscriverlo al catasto fabbricato come unita’ collabente e quindi ricostruire una unifamiliare di 80 mq. usufruendo del massimale sismabonus da 96.000? Quindi complessivamente verrebbero 4 unifamiliari con sismabonus che è illimitato e di conseguenza i trainati del sismabonus che sono il fotovoltaico i sistemi di accumulo e l’ascensore sono anche loro illimitati ovvero non vale la regola dei due immobili massimo? I massimali del sismabonus coprono anche le spese per esempio del pozzo biologico da mettere sul terreno il rifacimento della strada per arrivare alla strada principale gli allacci in fogna e altri costi? un’ultima domanda nel caso di un fabbricato con degli abusi interni ed esterni nel caso della demolizione e ricostruzione senza abusi la demolizione va a sanare tutti gli abusi?
cordialmente e buona serata
Buongiorno,
leggo la sua interpretazione dell’interpello in questione in cui tra gli interventi “assorbiti” dalla ristrutturazione ci sarebbe anche l’installazione ex novo dell’impianto di riscaldamento.
L’interpello parla esclusivamente di impianti elettrici e idraulici.
Inoltre, anche nella stessa lista esemplificativa delle opere di manutenzione straordinaria (vedi circolare 7/e/2021, non si include mai la realizzazione ex novo dell’impianto di riscaldamento, ma solo la sua sostituzione.
A mio modo di vedere, in assenza di un riscaldamento originario, è difficile ritenere che la sua realizzazione possa essere agevolata ai fini del superbonus 110%.
Si farebbe rientrare dalla finestra ciò che, per legge, non può entrare dalla porta.
Mi piacerebbe avere un suo riscontro in merito.
Grazie
lettera d) comma 1 art 3 DPR 380/2001 “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi me- diante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in par- te diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti…”
👍 giusta interpretazione! Coerente con il dettame legislativo! Bye