DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE 2023: cosa rientra e le novità per Superbonus, Sismabonus ed Ecobonus

Scopri cosa rientra nella demolizione e ricostruzione e quali bonus sono applicabili, come il Sismabonus, l’Ecobonus e il Superbonus. Conosci le opportunità per gli ampliamenti e le precauzioni da prendere per ottenere le agevolazioni fiscali.

La demolizione e ricostruzione può sembrare un’operazione complessa e costosa, ma può in realtà rivelarsi una scelta vantaggiosa per recuperare un immobile che necessita di una ristrutturazione e di una riqualificazione energetica importante. Non solo permette di migliorare le caratteristiche e le prestazioni dell’edificio, ma anche di accedere alle agevolazioni fiscali previste per il recupero del patrimonio edilizio esistente. Per questo, è fondamentale che l’intervento di demolizione e ricostruzione si configuri necessariamente come “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3 comma 1 lett. d) del DPR 06/06/2001 n. 380 (Testo Unico Edilizia). In questo articolo esplorerò in profondità questo argomento, fornendo informazioni utili su quali bonus sono applicabili, cosa rientra nell’intervento e come procedere per accedere alle agevolazioni.

SOLO RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Il concetto di “ristrutturazione edilizia” è fondamentale per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalle leggi in vigore, come il Superbonus, il Sismabonus ed Ecobonus. Infatti, per poter accedere a queste agevolazioni, l’intervento non deve essere qualificato come “nuova costruzione” ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia.

Le modifiche apportate nel 2020 alla lettera d) del Testo Unico dell’Edilizia, recepite anche dalla Circolare 23 del 2022 dell’Agenzia delle Entrate, hanno esteso la possibilità di accedere alle agevolazioni fiscali anche agli interventi di demolizione e ricostruzione, anche se previsti incrementi di volumetria. Tuttavia, per gli edifici vincolati dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, la possibilità di mantenere la qualificazione di “ristrutturazione edilizia” in caso di demolizione e ricostruzione è possibile solo se rispettate sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

È importante sottolineare che, ad eccezione del Sismabonus acquisti, tutte le altre agevolazioni non possono essere applicate ad interventi di demolizione e ricostruzione qualificati come “nuova costruzione”.

Inoltre, la Circolare 23 del 2022 dell’Agenzia delle Entrate specifica che la qualificazione dell’intervento spetta al Comune in fase di rilascio del Permesso di Costruire o al tecnico progettista in fase di asseverazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). È quindi importante verificare con il proprio Comune o con il tecnico progettista che l’intervento sia qualificato come “ristrutturazione edilizia” per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste.

L’AUMENTO DI VOLUME

L’aumento di volume in caso di demolizione e ricostruzione è un argomento delicato che richiede alcune precisazioni.

1. Per gli ampliamenti in aderenza o in sopraelevazione eseguiti senza demolizione e ricostruzione, non è possibile applicare alcun bonus perché sono considerati “nuova costruzione”. Pertanto, saranno agevolate solo le spese sulla parte esistente.
2. Le spese per gli interventi di demolizione e ricostruzione, anche con aumento volumetrico, ammissibili alla “ristrutturazione edilizia” sono solo quelle sostenute a partire dal 17 luglio 2020 in poi. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 23 del 2022 paragrafo 3.1, sostiene che sia possibile richiedere all’Ente territoriale competente la modifica del titolo abilitativo già rilasciato antecedentemente (e che ne hanno le caratteristiche) allineando l’intervento alla “ristrutturazione edilizia”. È importante prestare attenzione a questo aspetto e confrontarsi con il Comune, il tecnico e il commercialista.
3. Per gli interventi di riqualificazione energetica (Superbonus o Ecobonus ordinari), si fa riferimento al volume riscaldato ante-operam. Gli interventi Sismabonus, invece, si riferiscono all’intero edificio ricostruito, come specificato nella Circolare 23 del 2022 paragrafo 3.1.
4. Per quanto riguarda gli infissi, anche con cambiamento delle dimensioni, della posizione e dell’orientamento degli stessi, l’Agenzia delle Entrate ritiene che possa essere valorizzata solo la situazione finale.

QUALI IMMOBILI SONO AMMESSI

L’intervento di demolizione e ricostruzione può essere agevolato solo su immobili adibiti ad abitazione, come singole unità abitative, pertinenze e cambi di destinazione ad abitazione. Inoltre, sono ammessi anche su unità immobiliari collabenti (F2), in corso di definizione (F4) e in corso di costruzione (F3), a patto che queste ultime si riferiscano a ristrutturazioni sospese di edifici già esistenti e accatastati. È importante sottolineare che tutti questi immobili devono cambiare destinazione ad abitazione al termine dei lavori e, per gli interventi di efficientamento energetico, devono essere dotati di un impianto di climatizzazione invernale.

Per completezza, è importante menzionare che gli interventi di demolizione e ricostruzione su immobili diversi dalle abitazioni devono essere attentamente valutati.

Per quanto riguarda gli immobili strumentali, merce o patrimoniali, la Risoluzione 34 del 2020 specifica che la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica (Ecobonus ordinario) spetta ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, indipendentemente dalla qualificazione di tali immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.

Allo stesso modo, per ragioni di coerenza sistematica, la stessa Risoluzione 34 del 2020 specifica che il riconoscimento deve essere operato anche per gli interventi antisismici su immobili da parte di titolari di reddito di impresa (Sismabonus ordinario). In base alla normativa richiamata, la detrazione spetta ai titolari di reddito d’impresa che sostengono le spese per gli interventi antisismici su “costruzioni adibite ad attività produttive”.

QUALI BONUS SONO APPLICABILI

I bonus fiscali che possono essere applicati ad un intervento di demolizione e ricostruzione, a seconda dei requisiti e degli adempimenti specifici, sono:

• il Bonus Casa al 50%;
• il Sismabonus ordinario;
• l’Ecobonus ordinario;
• il Superbonus 2023;
• il Sismabonus acquisti.

Per quanto riguarda il Superbonus 2023, va sottolineato che per le abitazioni unifamiliari esistono alcune criticità legate al requisito di “abitazione principale”, soprattutto per quanto riguarda gli edifici che necessitano un cambio di destinazione d’uso e quelli derivanti da demolizione e ricostruzione delle categorie catastali F2, F4 e F3 (quando ammessa). In questo caso, è necessario attendere chiarimenti ufficiali per comprendere se il requisito di “abitazione principale” debba sussistere prima dell’inizio dei lavori, dopo o sia richiesto sia prima che dopo.

COSA RIENTRA

Con l’intervento di demolizione e ricostruzione, molte opere minori necessarie per completare l’intervento possono essere agevolate. Come specificato dalla Circolare 30 del 2020, “quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus, sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite massimo di spesa ammesso al Superbonus pari a 96.000 euro”.

Tuttavia, è importante notare che la questione dell’assorbimento delle opere minori può essere delicata, poiché dipende se si tratta di un obbligo o di una facoltà. Nel primo caso, la disgiunzione dei massimali per le parti comuni e le parti private degli edifici condominiali o di unica proprietà non sarebbe più valida. Nel secondo caso, invece, potrebbe essere applicabile allo stesso modo degli interventi diversi da demolizione e ricostruzione.

La disgiunzione dei massimali è confermata dalla risposta 806 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate e da un passaggio nella Circolare 28 del 2022: “Le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate, dal condòmino o dall’unico proprietario dell’intero edificio, in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento”.

CONCLUSIONI

In conclusione, l’intervento di demolizione e ricostruzione rappresenta un’opzione efficace per recuperare un immobile che necessita di una ristrutturazione e una riqualificazione energetica importante. Tuttavia, per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per il recupero del patrimonio edilizio esistente, è fondamentale che l’intervento sia configurato come “ristrutturazione edilizia”, come previsto dalla normativa vigente. È importante tenere presente che ci sono requisiti specifici e adempimenti da rispettare per poter accedere ai bonus previsti e che è sempre necessario confrontarsi con il Comune, il tecnico e il commercialista per valutare la fattibilità dell’intervento e per evitare problemi in futuro. Inoltre, è importante tenere presente che l’assorbimento delle opere minori può essere un tema delicato e che è necessario attendere chiarimenti ufficiali al riguardo. In generale, prima di procedere con l’intervento è importante valutare attentamente tutti gli aspetti legati alla demolizione e ricostruzione per poter beneficiare al meglio delle agevolazioni previste e per evitare problemi in futuro.

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Danilo Torresi